【園區(qū)名稱】東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū) 

【園區(qū)位置】北京市朝陽區(qū)建外郎家園10號

【地鐵】距離地鐵1號線僅有不到200米

【公交】1路；11路；57路；815路；666路；818路；930路等

【園區(qū)簡介】東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于北京市朝陽區(qū)建外郎家園10號，東接現(xiàn)代城，西側(cè)北京電視臺，北鄰長安街，南接通惠河北路。產(chǎn)業(yè)園面積20000㎡。產(chǎn)業(yè)園立足于影視制作、影視傳媒、動漫影視、影視咨詢，形成創(chuàng)新和創(chuàng)意的良好氛圍。園區(qū)規(guī)劃為大中影視企業(yè)區(qū)，小企業(yè)集中區(qū)，服務(wù)配套區(qū)，及生活配套區(qū)。項(xiàng)目整體風(fēng)格優(yōu)異，明顯區(qū)別與其他項(xiàng)目。項(xiàng)目率先在市場中提出特色影視產(chǎn)業(yè)集中，并植入足夠的產(chǎn)業(yè)元素。項(xiàng)目位置四通八達(dá)，尤其是軌道交通優(yōu)勢大，距離地鐵1號線僅有不到200米為園區(qū)辦公人群提供便利。項(xiàng)目調(diào)性較高，集群諸多高品質(zhì)辦公人群，拔高項(xiàng)目地位。

在北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)版圖里，園區(qū)辦公空間的租賃邏輯正在發(fā)生變化。過去企業(yè)選址看重的是租金單價(jià)和面積段，如今更多決策者開始關(guān)注空間背后能帶來什么——產(chǎn)業(yè)資源的密度、日常通勤的便利度、以及這個(gè)地址在客戶和員工心中投射出的形象。東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū)辦公室由物業(yè)直租，運(yùn)營方華眾致和(北京)文化發(fā)展有限公司將這一項(xiàng)目定位為影視、傳媒、設(shè)計(jì)類團(tuán)隊(duì)的成長型辦公載體。對于正在尋找辦公場所的企業(yè)來說，理解這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，需要從幾個(gè)實(shí)際層面切入。

空間效率與產(chǎn)業(yè)氛圍的平衡點(diǎn)

CBD區(qū)域的辦公成本往往讓中小型文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)望而卻步。東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū)在規(guī)劃時(shí)沒有走傳統(tǒng)甲級寫字樓的高溢價(jià)路線，而是把重點(diǎn)放在空間的實(shí)際使用效率上。物業(yè)直租模式意味著企業(yè)不需要通過第三方中介層層加價(jià)，租賃流程更短，溝通成本更低。華眾致和作為園區(qū)運(yùn)營方，直接對接企業(yè)需求，從看房到簽約的周期通常比常規(guī)寫字樓租賃縮短不少。

園區(qū)內(nèi)部的空間劃分考慮了文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的工作特點(diǎn)。影視后期公司需要獨(dú)立隔音空間，設(shè)計(jì)工作室需要靈活可變的工位組合，傳媒公司則需要能夠接待客戶的展示區(qū)域。東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū)在這些需求上做了針對性設(shè)計(jì)，層高、承重、電力配置等基礎(chǔ)條件按文創(chuàng)類企業(yè)的實(shí)際使用場景來設(shè)定。一棟辦公樓如果層高不足，燈光設(shè)備稍多就會顯得壓抑；如果電力容量不夠，后期渲染設(shè)備無法滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。這些細(xì)節(jié)在選址階段容易被忽略，卻直接影響日常運(yùn)營效率。

產(chǎn)業(yè)集聚帶來的隱性價(jià)值更值得關(guān)注。園區(qū)內(nèi)已經(jīng)入駐的企業(yè)覆蓋影視制作、品牌設(shè)計(jì)、新媒體運(yùn)營、音樂版權(quán)等細(xì)分領(lǐng)域。同一棟樓里的鄰居可能就是潛在的合作方或客戶。一家做短視頻內(nèi)容的公司，樓上可能是提供拍攝器材租賃的團(tuán)隊(duì)，隔壁可能是擅長動畫包裝的工作室。這種物理距離上的接近，降低了合作溝通的門檻，也增加了業(yè)務(wù)碰撞的概率。華眾致和在招商階段有意維持這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)的多樣性，避免園區(qū)變成單一行業(yè)的孤島。

從員工的角度看，辦公地點(diǎn)的選擇同樣影響招聘和留人。CBD區(qū)域意味著通勤網(wǎng)絡(luò)密集，餐飲、商業(yè)配套成熟。年輕從業(yè)者對工作環(huán)境的敏感度越來越高，一個(gè)看起來有創(chuàng)意氛圍的園區(qū)，比標(biāo)準(zhǔn)化的寫字樓隔間更有吸引力。東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū)的公共區(qū)域設(shè)計(jì)保留了工業(yè)遺存的元素，加入了適合休憩和informal 交流的角落。這些空間不直接產(chǎn)生租金收益，卻決定了每天八小時(shí)工作時(shí)間的體驗(yàn)質(zhì)量。

直租模式下的成本結(jié)構(gòu)與決策邏輯

物業(yè)直租在文創(chuàng)園區(qū)領(lǐng)域并不是一個(gè)新鮮概念，但真正做到直租的園區(qū)運(yùn)營方需要具備相應(yīng)的管理能力和資金耐心。華眾致和(北京)文化發(fā)展有限公司選擇直租模式，意味著公司承擔(dān)了從空間改造、日常維護(hù)到租戶篩選的全部責(zé)任。這種模式對企業(yè)租戶的好處體現(xiàn)在幾個(gè)方面。

費(fèi)用結(jié)構(gòu)更透明。傳統(tǒng)租賃中，中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)等項(xiàng)目的計(jì)算方式常常含糊，企業(yè)簽約后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出遠(yuǎn)超預(yù)算。物業(yè)直租把租金、物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式擺在明面上，企業(yè)可以根據(jù)自身預(yù)算做出判斷。對于現(xiàn)金流敏感的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，這種確定性比單純的低價(jià)更有價(jià)值。

租賃條款的靈活性更高。文創(chuàng)企業(yè)的業(yè)務(wù)波動性較大，項(xiàng)目制運(yùn)作的團(tuán)隊(duì)可能半年內(nèi)需要擴(kuò)租，也可能因?yàn)闃I(yè)務(wù)調(diào)整需要縮減面積。華眾致和在直租模式下可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營節(jié)奏來協(xié)商租期和面積調(diào)整方案。這種彈性在標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓里很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槟抢锏淖赓U決策往往由總部或資管公司統(tǒng)一把控，一線運(yùn)營團(tuán)隊(duì)沒有太多自主權(quán)。

企業(yè)選址時(shí)容易被忽略的一個(gè)因素是退出成本。如果租約條款苛刻，提前退租的違約金可能成為沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。直租模式下，運(yùn)營方與企業(yè)之間是直接的服務(wù)關(guān)系，雙方對空間使用的預(yù)期更容易對齊。華眾致和作為園區(qū)運(yùn)營方，更關(guān)注的是園區(qū)整體出租率和租戶質(zhì)量的穩(wěn)定，而不是單筆租約的利潤大化。這種利益結(jié)構(gòu)讓企業(yè)在談判時(shí)處于相對平等的位置。

從運(yùn)營方的視角看，直租模式也倒逼華眾致和提升服務(wù)能力。園區(qū)管理不再只是收租金和修水電，而是需要理解入駐企業(yè)的業(yè)務(wù)需求。一家影視后期公司需要穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)帶寬和散熱條件，一家活動策劃公司需要能夠臨時(shí)借用場地做彩排。這些需求如果通過中介轉(zhuǎn)達(dá)，響應(yīng)速度會大打折扣。直租模式下，企業(yè)可以直接聯(lián)系運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，問題的解決路徑更短。

選擇辦公空間本質(zhì)上是在選擇一種運(yùn)營關(guān)系。東郎電影創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園CBD園區(qū)的物業(yè)直租模式，把這種關(guān)系簡化為企業(yè)和服務(wù)方之間的直接對話。華眾致和(北京)文化發(fā)展有限公司在這個(gè)項(xiàng)目上的投入，反映了一種判斷：文創(chuàng)企業(yè)需要的不是便宜的工位，也不是豪華的大堂，而是一個(gè)能夠支撐業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)、降低日常摩擦、并且隨著團(tuán)隊(duì)成長而靈活調(diào)整的辦公環(huán)境。對于正在CBD區(qū)域?qū)ふ衣淠_點(diǎn)的文化創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，這個(gè)園區(qū)提供了一個(gè)值得實(shí)地考察的選項(xiàng)。走進(jìn)園區(qū)看看空間的實(shí)際狀態(tài)，和運(yùn)營方聊聊具體的租賃條件，比任何宣傳材料都更能幫助決策。