案例：康康公司為一般納稅人企業(yè)，注冊(cè)地及機(jī)構(gòu)所在地在湖北省，在江西省某市市區(qū)購(gòu)入一處辦公樓并取得房屋產(chǎn)權(quán)證。樂樂公司為某集團(tuán)在該市設(shè)立的一家全資子公司。2017年康康公司與樂樂公司簽訂房屋租賃合同，租用康康公司購(gòu)入的辦公樓，樂樂公司按期向康康公司繳納租金并取得租房發(fā)票。康康公司未向辦公樓所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，現(xiàn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求承租人樂樂公司繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅是否合理？樂樂公司繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅能否稅前扣除？

稅務(wù)分析

《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

根據(jù)上述規(guī)定，該辦公樓位于市區(qū)，屬于房產(chǎn)稅應(yīng)稅區(qū)域，其房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人康康公司繳納。但辦公樓位于江西省，出租方康康公司在湖北省，不在房產(chǎn)所在地，樂樂公司作為房產(chǎn)使用人屬于房產(chǎn)稅的納稅人，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地字〔1988〕第15號(hào)）第四條關(guān)于納稅人的確定中規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

因此，該辦公樓位于市區(qū)、處于城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅區(qū)域，其城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人康康公司繳納。但康康公司不在土地所在地，樂樂公司作為實(shí)際使用人，是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求承租方樂樂公司繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅符合上述文件規(guī)定。

租賃合同應(yīng)明確稅費(fèi)繳納方

《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。

另外，樂樂公司雖然未擁有辦公樓的產(chǎn)權(quán)，但是其承租使用了該辦公樓，屬于辦公樓的實(shí)際使用人，同時(shí)辦公樓的產(chǎn)權(quán)人也不在房屋所在地，樂樂公司為房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。樂樂公司繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于企業(yè)的稅金支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。

建議：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅一般由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。如果康康公司與樂樂公司簽訂的租賃合同中，沒有對(duì)房屋的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅的稅費(fèi)承擔(dān)做出約定，那么樂樂公司繳納的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅不能轉(zhuǎn)嫁給出租方康康公司。樂樂公司承租該辦公樓，不僅僅承擔(dān)合同約定的租金支出，在合同約定之外，還要再支付一筆看不見的租金，即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其中房產(chǎn)稅按不含稅租金收入的12%計(jì)繳，城鎮(zhèn)土地使用稅按占地面積乘以單位稅額計(jì)繳。假如樂樂公司不及時(shí)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，還涉及滯納金。因此，確定租賃合同的條款相當(dāng)重要，作為承租人在簽訂租賃合同前，有必要了解房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定，如果合同中約定了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由出租方康康公司承擔(dān)，則樂樂公司繳納稅金后，可再向出租方康康公司追償。

租賃雙方如何開具發(fā)票

出租房屋，出租人為一般納稅人的，由出租人自行開具房屋出租增值稅發(fā)票。出租人為小規(guī)模納稅人的，可自行開增值稅發(fā)票，不能自行開具增值稅發(fā)票的，由其向房屋所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)daikaifapiao，其他個(gè)人出租房屋的，向房屋所在地主管地稅機(jī)關(guān)daikaifapiao。

《國(guó)家稅務(wù)zongju關(guān)于規(guī)范國(guó)稅機(jī)關(guān)daikaifapiao環(huán)節(jié)征收地方稅費(fèi)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕127號(hào)）第三條規(guī)定，委托國(guó)稅機(jī)關(guān)代征的，國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在daikaifapiao環(huán)節(jié)征收增值稅，并同時(shí)按規(guī)定代征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅（有扣繳義務(wù)人的除外）以及跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)項(xiàng)目部的企業(yè)所得稅。有條件的地區(qū)，經(jīng)省國(guó)稅機(jī)關(guān)、地稅機(jī)關(guān)協(xié)商，國(guó)稅機(jī)關(guān)在daikaifapiao環(huán)節(jié)可為地稅機(jī)關(guān)代征資源稅、印花稅及其他非稅收入，代征范圍需及時(shí)向社會(huì)公告。

因此，國(guó)稅機(jī)關(guān)daikaifapiao時(shí)，不需代征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

特別提示

企業(yè)簽訂房屋租賃合同時(shí)，除了查看房屋的產(chǎn)權(quán)證書，還應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如為個(gè)人需查看其身份證件。特別要注意，產(chǎn)權(quán)證書的地址與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注冊(cè)地址（個(gè)人身份證件的住址）在不在同一個(gè)縣（市）。如果不在同一個(gè)縣（市）造成產(chǎn)權(quán)人機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和房屋所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不一致的，企業(yè)作為承租人是實(shí)際使用人要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。如果出租方出租的房屋是轉(zhuǎn)租房屋，除查看出租方的原租賃合同外，同時(shí)還要查看產(chǎn)權(quán)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及產(chǎn)權(quán)證。承租人可在租賃合同中約定，房屋的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅由產(chǎn)權(quán)所有人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)及時(shí)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。如承租人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的，出租方應(yīng)賠償承租人繳納稅款及相關(guān)費(fèi)用（不限于滯納金）1.2倍的損失等。

來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：邱曉玲 袁芳（作者單位：江西省德安縣地稅局）