【項(xiàng)目名稱】大族廣場(chǎng)

【出租均價(jià)】3.5元/㎡/天

【交付標(biāo)準(zhǔn)】吊頂、白墻、網(wǎng)絡(luò)地板

【出租面積】整層1600平米（180平米起分）

【項(xiàng)目位置】北京市大興區(qū)榮華南路2號(hào)(榮京東街地鐵站)

【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】大族廣場(chǎng)位于北京市大興區(qū)榮華南路2號(hào)(榮京東街地鐵站)，由大族環(huán)球科技股份有限公司開發(fā)建設(shè)。大族廣場(chǎng)總建筑面積31.7萬(wàn)㎡，其中商業(yè)中心面積6.5萬(wàn)㎡、寫字樓面積18.2萬(wàn)㎡，6棟主樓呈艦隊(duì)式排列，地上26層，地下2層。其中寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層1350-1650平米，地上26層，地下2層，交付標(biāo)準(zhǔn)為吊頂白墻網(wǎng)絡(luò)地板。整棟、整層、分戶，多種面積選擇，多樣化的空間格局給客戶多樣化的選擇，滿足客戶發(fā)展的大需求，是領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)做為企業(yè)總部的理想之所。

大族廣場(chǎng)位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華南路，雄踞亦莊商務(wù)區(qū)核心，與榮京東街輕軌站咫尺之隔。項(xiàng)目坐擁亦莊線、L5線兩條北京南部核心交通軌道，是亦莊稀缺的雙軌地鐵旁寫字樓，距南苑機(jī)場(chǎng)僅10公里，距規(guī)劃中的第二機(jī)場(chǎng)僅22.3公里，距離國(guó)門CBD僅14公里，與京滬高速咫尺相隔。大族廣場(chǎng)采用自持運(yùn)營(yíng)只租不售的策略，以保證項(xiàng)目的品質(zhì)，2015年被北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園發(fā)展聯(lián)盟定位為“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新園”，今后重點(diǎn)引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、眾創(chuàng)空間等相關(guān)行業(yè)企業(yè)。

從空間運(yùn)營(yíng)視角理解大族廣場(chǎng)租賃中心

商業(yè)地產(chǎn)的租賃行為，表面看是面積與租金的匹配，實(shí)際運(yùn)作中涉及的因素遠(yuǎn)比一紙合同復(fù)雜。大族廣場(chǎng)租賃中心由華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，其定位并非簡(jiǎn)單的場(chǎng)地提供方，而是試圖在空間供給與企業(yè)需求之間搭建一套可持續(xù)的協(xié)作機(jī)制。理解這一定位，需要先看清當(dāng)前企業(yè)選址邏輯的變化。

過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間里，企業(yè)選寫字樓的核心指標(biāo)集中在位置、交通和租金三個(gè)維度。這套邏輯至今仍然有效，但權(quán)重正在被重新分配。軌道交通的通達(dá)性固然重要，員工通勤體驗(yàn)卻開始被納入更細(xì)致的考量；租金成本依然敏感，但空間使用效率、配套服務(wù)的完整性、租約條款的靈活性，這些軟性因素對(duì)續(xù)約決策的影響在明顯上升。大族廣場(chǎng)租賃中心在日常運(yùn)營(yíng)中面對(duì)的，正是這樣一批需求更加具體、判斷更加審慎的企業(yè)客戶。

華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司將自身角色定位于空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，這意味著工作內(nèi)容不止于招租。從前期對(duì)客戶業(yè)務(wù)形態(tài)的了解，到空間分割方案的溝通，再到入駐后的日常對(duì)接，整個(gè)鏈條都需要有人跟進(jìn)。這種模式對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的要求，是既要懂空間產(chǎn)品的物理屬性，也要理解不同行業(yè)客戶的運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)奏。一家設(shè)計(jì)類公司對(duì)采光和層高的敏感度，與一家數(shù)據(jù)服務(wù)企業(yè)對(duì)電力冗余和網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定性的要求，顯然不在同一個(gè)維度上。租賃中心的價(jià)值，恰恰體現(xiàn)在能夠識(shí)別這些差異，并給出對(duì)應(yīng)的空間建議。

從市場(chǎng)供給端觀察，商業(yè)辦公空間的同質(zhì)化程度并不低。相似的外立面、相似的樓層格局、相似的物業(yè)配置，使得租戶在選擇時(shí)容易陷入比較疲勞。大族廣場(chǎng)租賃中心試圖建立的區(qū)分度，不在于硬件的堆砌，而在于運(yùn)營(yíng)顆粒度的細(xì)化。比如，對(duì)公共區(qū)域的使用規(guī)則、對(duì)裝修管理的流程設(shè)計(jì)、對(duì)訪客動(dòng)線的安排，這些日常細(xì)節(jié)的處理水平，往往比大堂挑高更能影響實(shí)際使用者的感受。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在運(yùn)營(yíng)中積累的經(jīng)驗(yàn)，正是圍繞這些細(xì)節(jié)展開的。

租賃決策中的實(shí)際考量與運(yùn)營(yíng)方的對(duì)應(yīng)邏輯

當(dāng)企業(yè)決定更換或新增辦公場(chǎng)地時(shí)，決策鏈條通常涉及行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人乃至管理層多個(gè)角色。不同角色的關(guān)注點(diǎn)存在差異，租賃中心需要具備回應(yīng)多方關(guān)切的能力。行政負(fù)責(zé)人關(guān)心的是日常管理的便利性，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注的是成本結(jié)構(gòu)的清晰度和支付節(jié)奏，業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人則在意空間能否支撐團(tuán)隊(duì)的工作方式。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在對(duì)接客戶時(shí)，通常會(huì)建議對(duì)方在初期就明確內(nèi)部決策的優(yōu)先級(jí)，避免在后期反復(fù)調(diào)整需求。

租賃中心在溝通中扮演的角色，更像是需求翻譯者。企業(yè)提出的“想要一個(gè)開放一點(diǎn)的辦公區(qū)”，背后可能是對(duì)跨部門協(xié)作效率的訴求；提出的“需要獨(dú)立接待區(qū)”，可能涉及客戶來(lái)訪頻次和業(yè)務(wù)保密要求。運(yùn)營(yíng)方需要把這些模糊表達(dá)轉(zhuǎn)化為具體的空間參數(shù)，再與現(xiàn)有房源條件進(jìn)行匹配。這個(gè)過(guò)程做得好，能顯著降低后續(xù)改造和調(diào)整的成本。

租約條款的協(xié)商同樣是租賃中心日常工作中的重要部分。免租期的長(zhǎng)短、租金遞增的幅度、續(xù)約的優(yōu)先權(quán)、轉(zhuǎn)租的限制條件，這些條款的設(shè)定直接影響企業(yè)的長(zhǎng)期使用成本。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在協(xié)助客戶理解條款時(shí)，會(huì)結(jié)合企業(yè)自身的業(yè)務(wù)規(guī)劃給出參考意見(jiàn)。比如，處于快速擴(kuò)張期的團(tuán)隊(duì)，對(duì)擴(kuò)租選項(xiàng)的靈活性要求更高；業(yè)務(wù)穩(wěn)定的企業(yè)，則可能更看重租約的長(zhǎng)期確定性。租賃中心不替客戶做決定，但會(huì)幫助客戶看清不同選擇對(duì)應(yīng)的實(shí)際影響。

入駐之后的服務(wù)延續(xù)性，是衡量租賃中心運(yùn)營(yíng)水平的另一個(gè)維度。裝修施工的協(xié)調(diào)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的接入、日常維修的響應(yīng)速度、公共區(qū)域活動(dòng)的組織，這些事務(wù)看似瑣碎，卻構(gòu)成了租戶日常體驗(yàn)的基礎(chǔ)。大族廣場(chǎng)租賃中心在這些環(huán)節(jié)上建立了標(biāo)準(zhǔn)化的對(duì)接流程，保留了一定的靈活處理空間。標(biāo)準(zhǔn)化解決的是效率問(wèn)題，靈活處理應(yīng)對(duì)的是個(gè)性化需求。兩者之間的平衡，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和判斷力。

從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，商業(yè)辦公空間的競(jìng)爭(zhēng)正在從增量轉(zhuǎn)向存量。新建項(xiàng)目的供應(yīng)速度放緩，既有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量對(duì)租戶留存率的影響更加直接。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司在大族廣場(chǎng)租賃中心的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，逐步形成了一套以租戶實(shí)際使用反饋為參考的調(diào)整機(jī)制。哪些公共設(shè)施使用頻率高，哪些服務(wù)環(huán)節(jié)存在堵點(diǎn)，這些信息通過(guò)日常對(duì)接被收集起來(lái)，成為改進(jìn)運(yùn)營(yíng)的依據(jù)。這種機(jī)制并不復(fù)雜，但需要持續(xù)投入人力去執(zhí)行。

對(duì)于正在考慮辦公場(chǎng)地調(diào)整的企業(yè)而言，租賃中心提供的不僅是房源信息，更是一種基于實(shí)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的空間判斷。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司希望與客戶建立的關(guān)系，是圍繞空間使用的長(zhǎng)期協(xié)作，而非一次性的交易。大族廣場(chǎng)租賃中心歡迎有辦公場(chǎng)地需求的企業(yè)前來(lái)溝通，把具體的業(yè)務(wù)場(chǎng)景和空間訴求擺出來(lái)，共同探討可行的方案。這種溝通本身，就是租賃服務(wù)價(jià)值的起點(diǎn)。