徐匯核心智慧園（萬體館·老冷庫改造創(chuàng)意園）項目介紹

項目名稱：徐匯核心智慧園（趣辦·徐匯核心智慧園，原D1國際創(chuàng)意空間）

項目地址：上海市徐匯區(qū)天鑰橋路909號（近中山南二路，緊鄰上海體育場）

運營背景：前身為龍華冷庫（2001年建成），2024年由趣辦空間全面改造升級為創(chuàng)意辦公園區(qū)。定位為“萬體館商圈 + 超高挑空 +24小時獨立空調(diào)”。是徐匯核心區(qū)中適合設計、文創(chuàng)、科技類企業(yè)的高空間性價比選址。

區(qū)域位置與交通

核心區(qū)位：位于徐家匯與萬體館交界處，緊鄰上海體育場。屬于徐匯成熟商務區(qū)，周邊商業(yè)能級高，但園區(qū)本身為老廠房改造風格，環(huán)境偏“創(chuàng)意+生態(tài)”，而非傳統(tǒng)金融商務。

交通路網(wǎng)（雙軌交）：步行可達。距離地鐵4號線上海體育場站約300-400米，距離11號線上海游泳館站約500米。緊鄰內(nèi)環(huán)高架（中山南二路），自駕可快速通達徐家匯、徐匯濱江及虹橋樞紐。

租金與運營成本

租金報價：3.3 -4.5元/平方米/天（含稅）。市場主流成交價集中在3.5-4.0元區(qū)間，部分低區(qū)或特價房源可低至3.3元。實際成交價屬于徐匯核心區(qū)中等偏低水平，顯著低于周邊甲級寫字樓（如港匯中心等）。

其他費用：

物業(yè)費：約30元/平方米/月（含24小時安防、綠植、共享空間維護，偏高）。

空調(diào)：VRV分體空調(diào)（24小時自控，電費按實結(jié)算），無中央空調(diào)加班費，適合創(chuàng)意團隊熬夜作業(yè)。

停車：機械車位約800元/月/輛，地面/固定車位約1000-1500元/月/輛（車位約500個，相對充足）。

成本優(yōu)勢：“3.5元租金 + 24小時獨立空調(diào)”，綜合持有成本比周邊標準商務樓低20%-30%，且無時間限制使用壓力。

建筑規(guī)模與空間參數(shù)

總規(guī)模：總建筑面積約2萬平方米（占地約18畝），由多棟4-7層建筑圍合而成，綠化覆蓋率高達35%（含中央草坪），是典型的“庭院式創(chuàng)意辦公”園區(qū)。

可租面積：50 -3000平方米（支持靈活分割）。小分割單元約50-100㎡（適合10人以內(nèi)團隊），主力戶型為200-500㎡的平層/LOFT單元。

硬件參數(shù)（創(chuàng)意級）：

層高：標準層高約4.2 - 6.5米（局部保留原冷庫結(jié)構，凈高極高），得房率約70%-75%（高于普通寫字樓）。

承重：樓板承重200-250kg/㎡（標準辦公配置），滿足辦公、展示、輕設計需求。

配套：客貨梯分離，精裝帶家具（部分房源帶露臺/庭院），共享會議室、茶水間齊全。

項目特色與產(chǎn)業(yè)配套

“超高挑空+24小時空調(diào)”稀缺組合：大的優(yōu)勢在于“3.5元租金 + 6米層高 +24小時VRV”的創(chuàng)意性價比。相比周邊商務樓（如圣愛大廈、匯嘉廣場），它提供更低的租金成本及更自由的加班環(huán)境（無空調(diào)關閉限制），是設計工作室、新媒體團隊的。

“老冷庫改造+生態(tài)園區(qū)”運營優(yōu)勢：老廠房改造風格（紅磚、鋼結(jié)構）及中央草坪環(huán)境決定了該項目適合“創(chuàng)意+科技”企業(yè)（如廣告、建筑、軟件），不適合“高端金融接待”（商務形象偏休閑/藝術）。

“趣辦生態(tài)+社群服務”運營特點：趣辦空間運營的“創(chuàng)意社群”提供政策申報、融資對接、社群活動（路演、沙龍），適合需要產(chǎn)業(yè)資源鏈接的初創(chuàng)或成長型企業(yè)。

周邊配套

園區(qū)內(nèi)配套：設有共享會議室、路演廳、咖啡吧、屋頂花園、露天網(wǎng)球場，滿足創(chuàng)意團隊“辦公+社交+路演”需求。

外部商業(yè)：步行5-10分鐘可達天鑰橋路美食街、上海體育場商圈，車行5分鐘可達徐家匯商圈（港匯、美羅城），生活配套齊全