莆田城郊分布著大量早年建成的自建房，不少房屋選址臨近坡地，地基土層分布不均，加上本地雨水充沛、空氣濕度偏高，砌體墻面容易受潮風化。很多建房業(yè)主會形成一個固化認知，房屋常年居住沒有明顯開裂變形，就能夠直接提交材料辦理不動產(chǎn)權(quán)證，常常忽略補辦房產(chǎn)證建筑安全鑒定是確權(quán)流程里重要的技術(shù)佐證，這也是不少業(yè)主提交材料之后，申報流程停滯的主要原因。
部分業(yè)主自行籌備申報材料時，簡單用現(xiàn)場照片、手寫情況說明充當房屋安全證明，這類材料缺少專業(yè)檢測數(shù)據(jù)支撐，不具備工程技術(shù)效力，無法作為不動產(chǎn)登記的配套文件。還有一種普遍的想法，只要肉眼看不到破損，鑒定文書就可以順利出具，很少留意地基、梁柱、墻體內(nèi)部存在的隱性缺陷，潮濕環(huán)境下砌體酥堿、基礎(chǔ)緩慢不均勻沉降，很多時候從外立面很難直接識別。
厘清確權(quán)鑒定和常規(guī)房屋排查的區(qū)別
補辦房產(chǎn)證建筑安全鑒定，評估重心和日常房屋隱患排查存在明顯差異。服務于確權(quán)的鑒定工作，核心是核驗房屋現(xiàn)狀能否滿足正常使用的基本安全要求，比對實際建造格局、層高、結(jié)構(gòu)形式和申報資料是否匹配，核查范圍覆蓋地基基礎(chǔ)、承重墻體、鋼筋混凝土梁柱、樓屋蓋等主要承重體系。
現(xiàn)場實施環(huán)節(jié)包含軸線尺寸復核、構(gòu)件截面實測、混凝土強度抽檢、砌筑砂漿強度檢測，必要時開展鋼筋掃描，確認配筋規(guī)格、保護層厚度是否符合常規(guī)構(gòu)造要求。采集到的檢測數(shù)據(jù)會對照現(xiàn)行鑒定規(guī)范開展承載力驗算，判斷現(xiàn)有結(jié)構(gòu)是否可以承受常規(guī)使用荷載。莆田坡地自建房的持力層穩(wěn)定性差異較大，部分房屋基礎(chǔ)埋深不足，雨季土體含水率上升，容易誘發(fā)緩慢沉降，這類位置是鑒定階段重點復核的內(nèi)容。
梳理確權(quán)鑒定里高頻出現(xiàn)的認知偏差
不少業(yè)主誤以為補辦房產(chǎn)證建筑安全鑒定只是出具一份書面文件，現(xiàn)場簡單查看就可以完成全部工作。實際上鑒定報告必須依托現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)形成，不能僅憑外觀觀感直接給出結(jié)論。
還有一種片面看法，只要墻體出現(xiàn)裂縫，就無法完成鑒定。裂縫只是病害外在表現(xiàn)，需要區(qū)分抹灰層收縮裂縫、溫度裂縫，或是承重構(gòu)件受力裂縫，不同病害對應的處置思路并不相同，部分輕微非結(jié)構(gòu)性裂縫，如實記錄之后，不會對鑒定文書出具造成阻礙。
也有產(chǎn)權(quán)人為了加快辦理進度，隱瞞后期加建、拆改承重墻體的情況。結(jié)構(gòu)改動會改變原有受力傳遞路徑，現(xiàn)場實測比對時很容易被發(fā)現(xiàn)，反而拉長整體確權(quán)辦理周期。
鑒定文書的資料使用邊界
鑒定文書會客觀記錄房屋現(xiàn)狀、檢測數(shù)據(jù)、結(jié)構(gòu)驗算結(jié)果，標注房屋核查結(jié)論以及對應的使用建議。這份文件僅作為不動產(chǎn)確權(quán)申報的技術(shù)佐證，不能替代土地、規(guī)劃類別的其他審批材料，登記審批結(jié)果由主管部門綜合全部材料判定。
據(jù)行業(yè)公開信息，福建各地不動產(chǎn)登記部門，針對手續(xù)不全的存量自建房確權(quán)，普遍要求配套具備對應資質(zhì)單位出具的建筑安全鑒定文件，文件包含的檢測項目、格式規(guī)范，需要符合登記部門的接收標準。
如果鑒定過程中發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)承載力不足，或是存在影響使用安全的結(jié)構(gòu)性缺陷，需要先按照加固方案完成處置，加固完工后再開展復評，拿到符合要求的鑒定資料，再繼續(xù)推進產(chǎn)權(quán)申報。
坡地自建房確權(quán)，需要兼顧地域地質(zhì)和長期氣候帶來的影響。補辦房產(chǎn)證建筑安全鑒定，是依靠工程實測數(shù)據(jù)還原房屋真實安全狀態(tài)，補齊確權(quán)環(huán)節(jié)缺失的技術(shù)依據(jù)，而不是走形式化的流程。