三明是福建的老工業(yè)城市，市區(qū)和周邊縣里，還留著一批老廠區(qū)。廠區(qū)里的職工宿舍樓，多是上世紀(jì)七八十年代蓋的，磚混結(jié)構(gòu)，預(yù)制樓板，一住就是幾十年。這幾年老廠區(qū)陸續(xù)搬遷改造，房子空下來的有，還在住人的也有。三明多霧，濕度大，磚墻、混凝土常年泡在潮氣里，老化比別處來得快。人住著，房子老著，隱患排查就提上日程。危房隱患排查鑒定，干的就是這件事：把樓一層層過一遍，弄清楚每一棟該住、該盯還是該處理。
排查像畫一張風(fēng)險(xiǎn)地圖，樓里樓外過一遍，隱患點(diǎn)一處一處標(biāo)出來，按危險(xiǎn)程度排順序。不是把房子拆開看，也不是走馬觀花轉(zhuǎn)一圈，是帶著核查表、拿著儀器，一項(xiàng)項(xiàng)對(duì)。
老廠區(qū)宿舍樓的通病清單
三明老廠區(qū)的宿舍樓，問題多出在這幾處。地基部分，老樓基礎(chǔ)埋得淺，周邊要是開挖、積水，容易不均勻沉降，墻角出現(xiàn)斜裂縫。承重墻，磚墻年代久了，風(fēng)化、泛堿，砂漿粉化，墻體強(qiáng)度往下掉，敲上去聲音發(fā)悶。預(yù)制樓板，拼縫開裂、板底滲水是常見毛病，樓板有沒有下垂，也要看。坡屋頂?shù)哪疚菁芡瑯觿e放過，白蟻蛀蝕、節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，常年漏雨會(huì)泡壞墻體。這些部位，排查時(shí)一處不落。
排查的手段，多數(shù)不用大動(dòng)干戈。裂縫用裂縫觀測(cè)儀量寬度，走向和位置記下來。墻體傾斜，傾斜儀一測(cè)，數(shù)值超了警戒線就標(biāo)紅。磚和砂漿的強(qiáng)度靠回彈儀打，數(shù)據(jù)跟標(biāo)準(zhǔn)比對(duì)。再敲敲墻面聽聲音，空鼓的地方記下來。必要的時(shí)候，在裂縫兩端貼石膏餅，隔段時(shí)間看裂縫是不是還在發(fā)展。這些動(dòng)作看著瑣碎，攢起來就是整棟樓的底數(shù)，也是后面分級(jí)、定方案的依據(jù)。
裂縫怎么量怎么分級(jí)
裂縫是排查里比較講究的一項(xiàng)。同樣是裂縫，橫、豎、斜，位置不同，性質(zhì)不一樣。磚墻斜向貫穿的縫，多跟地基沉降或墻體受力有關(guān)，要重點(diǎn)看。窗角、門洞口的縫，常見于應(yīng)力集中，也要記錄。抹灰層里的細(xì)紋，多數(shù)不影響結(jié)構(gòu)，做個(gè)記錄就行。量寬度、看走向、追蹤發(fā)展，三項(xiàng)缺一不可。按JGJ125《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)果分成幾級(jí)：A級(jí)基本完好，B級(jí)個(gè)別構(gòu)件有危險(xiǎn)但不影響主體，C級(jí)局部危房，D級(jí)整體危房。分級(jí)不是給房子貼標(biāo)簽，是給處理順序排座次。
看房子不能只看面子
排查里常遇到這種情況：外墻馬賽克掉得七零八落、樓道墻皮大片脫落的樓，查下來主體結(jié)構(gòu)還行，問題出在裝飾層；表面干干凈凈的樓，山墻上卻有一道斜裂縫，還在發(fā)展。看房子不能只看面子。還有件事繞不開：混凝土碳化。三明這批老樓年代久了，預(yù)制板、圈梁表面的碳化層加深，鋼筋保護(hù)層變薄，銹蝕風(fēng)險(xiǎn)跟著上來。據(jù)行業(yè)公開信息，七八十年代的磚混樓，混凝土碳化和鋼筋銹蝕，是排查中檢出率比較高的兩項(xiàng)。
三明老廠區(qū)有兩棟相鄰的宿舍樓，一棟外墻破敗、樓道墻皮成片掉，住戶天天擔(dān)心，排查結(jié)果主體結(jié)構(gòu)達(dá)標(biāo)，是裝飾層老化，墻面樓道重新處理，大家就安心了；另一棟表面看著挺好，山墻頂一條斜裂縫，寬不到一毫米，半年復(fù)查，又長(zhǎng)了，按JGJ125定為C級(jí)局部危房，加固墻體之后再說別的。兩棟樓，一棟虛驚，一棟實(shí)憂，處理順序完全不一樣。
排查完還要排處理順序
排查完，處理順序也就定了。D級(jí)，整體加固或拆除重建，按當(dāng)?shù)匚７刻幹谜咦摺級(jí)，局部加固，補(bǔ)強(qiáng)該做的做。B級(jí)的大多是個(gè)別構(gòu)件問題，處理完正常使用，定期復(fù)查。A級(jí)的正常使用，列入常規(guī)巡查就行。時(shí)機(jī)也有講究：臺(tái)風(fēng)暴雨過后、房屋周邊開挖施工前、裝修要?jiǎng)咏Y(jié)構(gòu)前，都值得做一遍。危房隱患排查鑒定，不是查完給個(gè)結(jié)論就完事，是給房子排一張治理的時(shí)間表。老廠區(qū)的房子，見證過一座城的工業(yè)年代，怎么處理，既講安全，也講分寸。