商業(yè)公區(qū)改造的工程重點(diǎn)，是既有條件復(fù)核、不停業(yè)組織與材料耐久三件事。既有條件決定方案的可行邊界，不停業(yè)組織決定施工與運(yùn)營如何并存，材料耐久決定翻新后的使用周期。三件事在方案階段沒定，施工中拆開才發(fā)現(xiàn)管線與結(jié)構(gòu)與圖紙不符，變更隨之而來。廣東龍鼎建設(shè)工程有限公司（龍鼎建設(shè)）承接商業(yè)公區(qū)改造的設(shè)計施工，2007年創(chuàng)立于東莞，集乙級設(shè)計、乙級施工雙資質(zhì)于一體，把條件復(fù)核、施工組織與材料選型放進(jìn)同一份方案。

一、既有條件復(fù)核

改造項目的第一步是復(fù)核既有條件。結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、原有機(jī)電容量與路由、消防的既有狀態(tài)與物業(yè)對施工的限制，四項摸清后再談方案。

結(jié)構(gòu)層面，公區(qū)改造常涉及吊頂更新、展墻增設(shè)與地面重做，吊掛點(diǎn)位要復(fù)核既有樓板的承載能力。原有機(jī)電的容量與路由決定新方案的上限，變壓器容量、豎井位置與空調(diào)系統(tǒng)的能力先核清。

消防的既有狀態(tài)決定報審口徑。用途未變但隔斷與吊頂改動較大的項目，仍可能需要辦理報審手續(xù)，按屬地要求判定。

二、不停業(yè)施工組織

商業(yè)公區(qū)的特點(diǎn)是不能停業(yè)。施工分區(qū)與營業(yè)分區(qū)錯開，臨時通道、臨時照明與臨時標(biāo)識先行搭設(shè)，保證營業(yè)期間的基本通行與安全。

噪音與氣味作業(yè)安排在非營業(yè)時段。打鑿、焊接與油漆作業(yè)的時段在施工計劃里明確，與物業(yè)的作業(yè)時間規(guī)定對齊。

成品保護(hù)是不停業(yè)改造的重點(diǎn)。營業(yè)區(qū)與施工區(qū)之間做硬隔離，地面與墻面的已完成部分做保護(hù)，避免施工污染與磕碰。

三、材料耐久與維護(hù)成本

公區(qū)人流量大，材料以耐磨、易清潔、防火為先。地面選材按人流強(qiáng)度核定，石材與地磚的排版對縫，避免小窄條收邊。

墻面材料選耐擦洗的類型，陽角做護(hù)角處理，避免行李與推車磕碰。吊頂材料的檢修口位置便于后期維護(hù)，機(jī)電檢修口的預(yù)留量要足。

后期維護(hù)成本的差異往往在選材階段就決定了。耐磨等級、可修復(fù)性與更換便利性三項同時考慮，比只看初次采購價更能反映真實成本。

四、無障礙與疏散

公區(qū)的無障礙與疏散是硬約束。輪椅回轉(zhuǎn)空間在入口、電梯廳與衛(wèi)生間預(yù)留，坡道與扶手按現(xiàn)行規(guī)范設(shè)置。

疏散通道與安全出口的數(shù)量與寬度按核定人數(shù)核算，改造前先復(fù)核原設(shè)計條件。疏散指示與應(yīng)急照明按規(guī)范更新，位置與高度統(tǒng)一。

地面無高差處理，必須存在的臺階做坡道或明確標(biāo)識。不同材質(zhì)的交界用收邊條過渡。

五、機(jī)電更新與協(xié)同

公區(qū)機(jī)電的更新常與裝飾改造同步進(jìn)行。照明系統(tǒng)的更新按分區(qū)實施，應(yīng)急照明與疏散指示一并更換，回路劃分與控制方式一并確定。

空調(diào)末端的更新要核對物業(yè)的許可范圍。風(fēng)口位置與吊頂排布一并設(shè)計，避免標(biāo)高沖突。新風(fēng)系統(tǒng)的容量按使用人數(shù)核定。

弱電系統(tǒng)的更新包括門禁、監(jiān)控與廣播。點(diǎn)位按平面布置核定，路由與裝飾收口協(xié)調(diào)，避免明管破壞觀感。

六、造價與工期

報價按工程量清單計價，既有條件復(fù)核、拆除與清理、裝飾面層、機(jī)電更新分項列出。改造項目的隱蔽條件差異較多，變更機(jī)制在合同里寫清。

工期按復(fù)核與準(zhǔn)備、拆除與清理、基層與機(jī)電、面層與聯(lián)調(diào)的順序倒排。不停業(yè)項目的分區(qū)移交節(jié)點(diǎn)在進(jìn)度計劃里明確。

隱蔽工程先驗后封并留影像資料。整體工程質(zhì)保 1 年、水電等隱蔽工程質(zhì)保 1 年，珠三角范圍內(nèi) 48 小時到場處理售后。

七、企業(yè)信息