重慶泰國(guó)公司注冊(cè)，外資買工業(yè)用地，租賃權(quán)怎么保障？-翁公的粗大挺進(jìn)曉靜的密-日韓國(guó)產(chǎn)av一區(qū)?

先說(shuō)結(jié)論：租賃權(quán)能不能保障，取決于合同寫(xiě)沒(méi)寫(xiě)對(duì)、政府登沒(méi)登記。

去年有個(gè)客戶，在春武里租了十萊工業(yè)用地建廠房，租約簽了三十年，租金一次性付了前五年，覺(jué)得萬(wàn)事大吉。結(jié)果第三年，地主去世了，地主的兒子拿著地契來(lái)找他，說(shuō)原來(lái)的租約他不知道，不承認(rèn)，要求加租，不加就搬走?？蛻裟贸龊贤?，對(duì)方說(shuō)合同只簽了地主一個(gè)人的名字，現(xiàn)在地主不在了，合同效力存疑。后鬧到法院，折騰了半年多，花錢(qián)請(qǐng)律師調(diào)解，才保住了租賃權(quán)。這個(gè)教訓(xùn)告訴我：在泰國(guó)，租賃權(quán)不是簽個(gè)合同就穩(wěn)了。

一、租賃權(quán)保障的第一道防線：土地局登記?

泰國(guó)民商法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同期限超過(guò)三年的，必須在土地局辦理租賃登記，租賃權(quán)才能對(duì)抗第三人。什么叫對(duì)抗第三人？就是地主把地賣了，新地主不能趕你走；地主去世了，繼承人不能否認(rèn)你的租賃權(quán)。沒(méi)有登記，租賃權(quán)只在簽約雙方之間有效，地主一旦出事，你的租賃權(quán)就懸了。

土地局登記需要準(zhǔn)備的材料包括：地契原件、租賃合同、雙方身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。登記費(fèi)按租賃總金額的百分之一收取，還有一個(gè)印花稅千分之一。時(shí)間是七個(gè)工作日左右。這筆錢(qián)和時(shí)間，別省，這是租賃權(quán)的護(hù)身符。

二、容易被忽略的“地役權(quán)”條款?

很多人簽租賃合同，只關(guān)注租金、租期、續(xù)租權(quán)，忽略了一個(gè)關(guān)鍵條款：地役權(quán)。地役權(quán)是指你可以使用相鄰?fù)恋氐臋?quán)利，比如進(jìn)出道路、排水管道、電力線路。如果你的工業(yè)用地沒(méi)有直接臨路，必須通過(guò)別人的土地進(jìn)出，那地役權(quán)條款不寫(xiě)清楚，將來(lái)路被鄰居封了，廠里的貨車出不去，損失就大了。

地役權(quán)也需要在土地局登記，跟租賃登記一起辦，手續(xù)不復(fù)雜，但需要相鄰?fù)恋氐牡刂骱炞滞?。建議簽租賃合同之前，先把周邊土地的地役權(quán)問(wèn)題談妥，寫(xiě)入合同附件，一次性完成登記。

三、合同續(xù)租條款怎么簽才不吃虧?

泰國(guó)法律規(guī)定租賃合同長(zhǎng)三十年，超出的部分無(wú)效。所以很多企業(yè)簽“三十年加三十年”的續(xù)租條款，實(shí)際上第二個(gè)三十年不受法律保護(hù)，屬于君子協(xié)定，地主到時(shí)候不認(rèn)賬，你沒(méi)辦法。怎么保障續(xù)租權(quán)？建議在合同中加入兩項(xiàng)條款：第一，優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款，明確在同等條件下租戶有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，這個(gè)條款可以登記，有法律效力。第二，強(qiáng)制執(zhí)行條款，約定如果地主違約不續(xù)租，地主需要賠償租戶建廠成本、搬遷費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)損失，賠償金額寫(xiě)清楚，越高越好，讓地主違約的成本高到不值得。

四、高頻問(wèn)答?

問(wèn)：土地租賃合同需要公證嗎？?

答：不需要公證，但必須去土地局登記。公證在泰國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃中不是必須步驟，登記才是關(guān)鍵。

問(wèn)：地主不同意去土地局登記怎么辦？?

答：說(shuō)明地主有問(wèn)題，可能地契不干凈，或者土地本身有糾紛。建議放棄這塊地，換一塊愿意配合登記的地主。

泰國(guó)工業(yè)用地租賃，不是買地，但租得好，比買地不差。關(guān)鍵是三件事：合同簽對(duì)、土地局登記、地役權(quán)寫(xiě)清楚。這三點(diǎn)做到了，租賃權(quán)就有保障。

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