利用評(píng)估報(bào)告和評(píng)估專家的工作，廣泛的應(yīng)用于會(huì)計(jì)和審計(jì)工作中，主要利用情景包括：資產(chǎn)減值、資產(chǎn)入賬、商譽(yù)的確認(rèn)與減值、公允價(jià)值計(jì)量、資產(chǎn)收購(gòu)與zhuanrang等。在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生的事情就是拿到評(píng)估報(bào)告直接按照評(píng)估結(jié)果處理，完全不考慮采用的評(píng)估方法是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和評(píng)估準(zhǔn)則是不同的準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于某些情景的操作方法有具體規(guī)定，評(píng)估采用的評(píng)估方法并不一定符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

一、評(píng)估及評(píng)估方法簡(jiǎn)介

評(píng)估市場(chǎng)的亂象較多，以前存在各種名目的評(píng)估行業(yè)，存在“七龍治水”，如資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、二手車評(píng)估師、保險(xiǎn)公估、珠寶、價(jià)格鑒定等，隸屬于財(cái)政部門、城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土地資源部、林業(yè)、計(jì)劃、保險(xiǎn)等部門，除了專門方向的評(píng)估師之外，隸屬財(cái)政部的資產(chǎn)評(píng)估師Zui尷尬，貌似什么都能評(píng)，但是評(píng)估報(bào)告別的部門不認(rèn)可，人家只認(rèn)可自己部門頒發(fā)的評(píng)估zizhi出具的報(bào)告。在資產(chǎn)評(píng)估立法和評(píng)估準(zhǔn)則確立之后，亂象有所好轉(zhuǎn)。

資產(chǎn)評(píng)估的Zui基本方法為市場(chǎng)法、收益法、成本法。其他的方法都是在這三種方法上面延伸。

土地估價(jià)指單純對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估方法，土地估價(jià)師的評(píng)估方法包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)。剩余法的做法就是將房地合在一起評(píng)估一個(gè)價(jià)值，然后再將房產(chǎn)單獨(dú)評(píng)估一個(gè)價(jià)值，房地產(chǎn)的總價(jià)減去房產(chǎn)的價(jià)值，就是土地的價(jià)值，這種做法的結(jié)果容易造成房高地低或房低地高，土地的價(jià)值是依附房產(chǎn)的，所以當(dāng)土地上有房產(chǎn)的時(shí)候一般不會(huì)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。這種方法更多用于未來(lái)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地價(jià)值評(píng)估，計(jì)算開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后的總價(jià)，減去房產(chǎn)的預(yù)估建造成本及利潤(rùn)，剩下就是土地價(jià)值，所以也被稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是指國(guó)土部門每隔幾年都會(huì)對(duì)各區(qū)塊的城鎮(zhèn)土地核定一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，可以在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正，得出擬評(píng)估土地價(jià)值的方法。路線價(jià)法的本質(zhì)就是市場(chǎng)法，就是將沿街土地的價(jià)值作為基準(zhǔn)，土地價(jià)值隨著與之距離的增大而遞減。   

房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。房地產(chǎn)估價(jià)一般是房地合一進(jìn)行評(píng)估，房和地一般是相互依存，不可分割，如果單獨(dú)土地評(píng)估的話采用的是土地估價(jià)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法一般評(píng)估的對(duì)象就是開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)，和土地估價(jià)的剩余法類似，測(cè)算出開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)的總價(jià)，扣去至開(kāi)發(fā)完成擬投入的成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而得出開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)的價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估方法：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估方法就是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法，市場(chǎng)法、收益法、成本法；對(duì)設(shè)備類的評(píng)估方法更多是重置成本法；對(duì)資產(chǎn)組（或整體資產(chǎn)）的評(píng)估方法更多的是用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，收益法是根據(jù)整個(gè)資產(chǎn)組的未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)評(píng)估其現(xiàn)有價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱為成本法，就是把資產(chǎn)組中的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估一個(gè)結(jié)果、負(fù)債價(jià)值評(píng)估一個(gè)結(jié)果，資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值就擬評(píng)估的資產(chǎn)組的價(jià)值；對(duì)于股權(quán)類資產(chǎn)的評(píng)估要看持股比例，持股比例較高作為長(zhǎng)期股權(quán)投資核算，一般應(yīng)穿透評(píng)估被投資單位整體資產(chǎn)的價(jià)值，然后乘以持股比例得出擬評(píng)估的股權(quán)價(jià)值，所采用的方法為收益法或資產(chǎn)基礎(chǔ)法；如果持股比例較低，按照金融工具核算的股權(quán)資產(chǎn)，一般采用市場(chǎng)法，首先，能在公開(kāi)市場(chǎng)上找到對(duì)應(yīng)股票價(jià)格的就采用市價(jià)，如果公開(kāi)市場(chǎng)上沒(méi)有交易的但是有近期交易的股權(quán)，可按近期價(jià)格；其次，如果能在公開(kāi)市場(chǎng)上找到同類可比價(jià)格可采用市凈率、市盈率、市銷率等價(jià)值比率方法計(jì)算，Zui后，除了前述方法之外，也可以通過(guò)收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法等評(píng)估被投資單位的價(jià)值再乘以持股比例計(jì)算。   

二、會(huì)計(jì)和審計(jì)中運(yùn)用

1、存貨跌價(jià)測(cè)試

按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。產(chǎn)成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的存貨，以該存貨的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。需要經(jīng)過(guò)加工的材料存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。

存貨減值利用評(píng)估工作主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。近些年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，房開(kāi)企業(yè)作為存貨列報(bào)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都面臨著減值風(fēng)險(xiǎn)。此外，很多城投公司持有的在存貨列報(bào)的待開(kāi)發(fā)土地，即以招、拍、掛形式從獲取的出讓土地，或者政府注入的出讓土地，這些土地持有的目的是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，隨之土地財(cái)政的式微，平臺(tái)公司持有的這些土地都面臨著減值風(fēng)險(xiǎn)。

在進(jìn)行存貨跌價(jià)測(cè)試時(shí)候，上述企業(yè)通常會(huì)利用評(píng)估報(bào)告或一些估值技術(shù)來(lái)確定是否計(jì)提減值及計(jì)提減值金額。比如土地資產(chǎn)的減值，實(shí)務(wù)中通常的做法是找一塊鄰近的土地的成交價(jià)格進(jìn)行比較，評(píng)估也經(jīng)常采用市場(chǎng)比較法或者基準(zhǔn)地價(jià)修正法，其實(shí)，這種方法是錯(cuò)誤的，并不符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。   

存貨可變現(xiàn)凈值確認(rèn)分兩種情況，一種是直接用于出售的存貨，這種是可以采用市場(chǎng)比較法來(lái)確認(rèn)一個(gè)估計(jì)售價(jià)，另一種是需要經(jīng)過(guò)加工后出售的存貨，是不能直接在市場(chǎng)上找一個(gè)估計(jì)售價(jià)，而是在市場(chǎng)找一個(gè)加工后的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)，再減去加工所耗費(fèi)的成本費(fèi)用來(lái)確定。

房開(kāi)企業(yè)的存貨分為三類，第一類是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，即存量房；第二類開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)；第三類是待開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備；對(duì)于存量房，按照存貨減值準(zhǔn)則直接采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估值即可；對(duì)于開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)，因?yàn)楹茈y找到成交案例，評(píng)估實(shí)務(wù)中常用的是成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法比較符合準(zhǔn)則要求，即用假設(shè)開(kāi)發(fā)完成后的房產(chǎn)售價(jià)減去至開(kāi)發(fā)完工所投入的成本確定，采用成本法則不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求；對(duì)于待開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備，也應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行估值，才符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，采用市場(chǎng)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法是不合適的，因?yàn)槌钟型恋氐哪康氖情_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，不是用來(lái)直接出售的，如果是用來(lái)直接出售，那應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)，而不能作為存貨列報(bào)。同樣，城投公司持有的在存貨中列報(bào)的待開(kāi)發(fā)土地，也應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行跌價(jià)測(cè)試。

2、長(zhǎng)期資產(chǎn)減值

長(zhǎng)期資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、在建工程、以成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)等）減值。依據(jù)長(zhǎng)期資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，按照賬面價(jià)值與可回收金額孰低計(jì)量，可收回金額根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。   

資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，可以理解為資產(chǎn)的變現(xiàn)凈值，比較接近于評(píng)估基本方法中的市場(chǎng)法；資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，其實(shí)就是預(yù)期收益的現(xiàn)值，比較接近于評(píng)估基本方法中的收益法。

也就是說(shuō)，針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法，長(zhǎng)期資產(chǎn)的減值準(zhǔn)則的基本原理是比較接近于收益法和市場(chǎng)法的結(jié)果。所以，如果依據(jù)評(píng)估結(jié)果計(jì)提資產(chǎn)減值的話，慎用成本法的結(jié)果。

評(píng)估中所講的成本法，一般是重置成本法。關(guān)于重置成本法，分為重建和重購(gòu)兩種方式。比如，評(píng)估一臺(tái)二手車的價(jià)值，可以在市場(chǎng)找一臺(tái)相同新車的價(jià)值，然后乘以成新率，就得出擬評(píng)估二手車的價(jià)值，這種就是重購(gòu)法；也可以把這臺(tái)車拆借掉，將各個(gè)零件、材料的價(jià)值加總，再加上人工費(fèi)用和一定的利潤(rùn)率，得出全新車的建造成本，再乘以成新率得出二手車的評(píng)估價(jià)值，這種就是重建法。嚴(yán)格來(lái)講，重建法才是真正的成本法，重購(gòu)法其實(shí)是市場(chǎng)法的變種。但是，評(píng)估教材規(guī)定了重購(gòu)法也屬于重置成本法，如果在二手車市場(chǎng)找使用年限接近的二手車交易價(jià)值，據(jù)此來(lái)確定上述二手車的評(píng)估價(jià)值，這種才是市場(chǎng)法。

為什么要深入講下重置成本法呢？因?yàn)橹亟ê椭刭?gòu)兩種方式在會(huì)計(jì)上的意義截然不同。會(huì)計(jì)上關(guān)于資產(chǎn)的定義，很重要的是能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入，也即能夠創(chuàng)造收益，否則將不具有會(huì)計(jì)上的資產(chǎn)屬性。舉個(gè)例子，政府為了做大平臺(tái)公司的資產(chǎn)，將一條不收費(fèi)市政道路依據(jù)評(píng)估價(jià)值注入平臺(tái)公司。很明顯，此項(xiàng)道路資產(chǎn)屬于公益性資產(chǎn)，其實(shí)不符合會(huì)計(jì)上關(guān)于資產(chǎn)的定義。而評(píng)估肯定能評(píng)估一個(gè)價(jià)值，所依據(jù)的方法就是重置成本法中的重建法，通過(guò)該條道路的建造成本得出評(píng)估價(jià)值。所以，評(píng)估準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是不同的準(zhǔn)則，評(píng)估有價(jià)值并不代表在會(huì)計(jì)上可以作為資產(chǎn)。而對(duì)于重購(gòu)法，市場(chǎng)存在交易價(jià)值，意味著這個(gè)資產(chǎn)是可以變現(xiàn)的，所以符合會(huì)計(jì)上關(guān)于資產(chǎn)的定義。   

因此，對(duì)于資產(chǎn)減值測(cè)試或資產(chǎn)評(píng)估入賬，一定要看是采用了什么評(píng)估方法，如果采用成本法的話，就要判斷其合理性，因?yàn)槌杀痉ǖ慕Y(jié)果不一定意味著此項(xiàng)資產(chǎn)問(wèn)來(lái)能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入。

3、股權(quán)資產(chǎn)評(píng)估

股權(quán)入賬、股權(quán)交易、股權(quán)減值，都需要評(píng)估股權(quán)價(jià)值。股權(quán)是一項(xiàng)特別資產(chǎn)，其實(shí)是各項(xiàng)資產(chǎn)的復(fù)合體，大部分情況下都需要穿透評(píng)估被投資單位。在持股比例較高的情況下，會(huì)計(jì)上作為長(zhǎng)期股權(quán)投資核算，此時(shí)要評(píng)估股權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值，一般都要穿透的。而對(duì)于小比例股權(quán)，會(huì)計(jì)上作為金融資產(chǎn)核算，這種情況下可以不用穿透，有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值就取其市價(jià)，沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的話可以采用市盈率、市銷率、市凈率等價(jià)值比例評(píng)估方法，通過(guò)可比公司價(jià)值進(jìn)行估算，其實(shí)就是市場(chǎng)法。

如果要穿透對(duì)被投資單位進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估方法一般有兩種，一種是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，也就是成本法，通過(guò)評(píng)估被投資單位各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值和各項(xiàng)負(fù)債的價(jià)值，倒擠出凈資產(chǎn)的價(jià)值，乘以持股比例就是股權(quán)價(jià)值，此種方法下，針對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債，可以分別選擇合理的評(píng)估方法，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)和單項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行評(píng)估；另一種是收益法，就是預(yù)計(jì)該企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金凈流量，通過(guò)折現(xiàn)得出企業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

4、商譽(yù)確認(rèn)與減值

商譽(yù)是資產(chǎn)組的交易價(jià)值大于資產(chǎn)組的公允價(jià)值的部分。商譽(yù)評(píng)估和股權(quán)評(píng)估還是不能等同的，商譽(yù)是以資產(chǎn)組為基礎(chǔ)，但是被評(píng)估企業(yè)可能不止有一項(xiàng)資產(chǎn)組。評(píng)估資產(chǎn)組和評(píng)估股權(quán)的方法是一樣的，都是分為資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。一般來(lái)講收益法的評(píng)估價(jià)值會(huì)高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的價(jià)值。商譽(yù)屬于不可辨認(rèn)資產(chǎn)，收益法的結(jié)果一般包含商譽(yù)價(jià)值。所以計(jì)算商譽(yù)的時(shí)候要以資產(chǎn)基礎(chǔ)法的結(jié)果為基準(zhǔn)確定各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值，交易價(jià)高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果的部分確認(rèn)為商譽(yù)。但是，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第5號(hào)》，如果單獨(dú)能確認(rèn)一項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的可以在合并層面確認(rèn)一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，這樣商譽(yù)的價(jià)值就是交易價(jià)減去資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果減去合并層面單獨(dú)確認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)。    

商譽(yù)每年都需要進(jìn)行減值測(cè)試，其方式與初始確認(rèn)方法一致。商譽(yù)屬于不可辨認(rèn)資產(chǎn)，如果發(fā)生減值先減商譽(yù)。商譽(yù)所依附附的資產(chǎn)組前后必須一致，如果資產(chǎn)組發(fā)生改變了，意味著商譽(yù)的價(jià)值一定會(huì)發(fā)生變化。

5、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

依據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)包括：（一）已出租的土地使用權(quán)；（二）持有并準(zhǔn)備增值后zhuanrang的土地使用權(quán)；（三）已出租的建筑物。所以，通過(guò)評(píng)估的方式確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的時(shí)候，需要關(guān)注所采用的評(píng)估方法是否與投資性房地產(chǎn)的定義一致。投資性房地產(chǎn)，要么是為了賺取租金獲取收益，要么是資本增值用于出售，所以，其價(jià)值形成的基礎(chǔ)就是收益法或市場(chǎng)法的結(jié)果，如果采用成本法進(jìn)行評(píng)估，那要考慮是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求。