養(yǎng)殖場拆遷/搬遷，可以爭取哪些補(bǔ)償？

    近年來，很多農(nóng)戶都在農(nóng)村地區(qū)建起了養(yǎng)殖場，發(fā)展起了養(yǎng)殖業(yè)，但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因建設(shè)房屋、高鐵、高速公路等需要，很多田地等開始征收拆遷，其中也有養(yǎng)殖場征收拆遷的情況。此外，由于我國對環(huán)境的重視，很多禁養(yǎng)區(qū)的養(yǎng)殖場也都面臨著拆遷。

農(nóng)村養(yǎng)殖場拆遷關(guān)系養(yǎng)殖戶重大利益，因此這時相關(guān)部門會給予養(yǎng)殖場主人一定的補(bǔ)償款。而補(bǔ)償款的多少往往成為雙方爭議的焦點(diǎn)，一方面需要根據(jù)各項(xiàng)政策來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，還需要事前進(jìn)行評估，通過評估來進(jìn)一步的確認(rèn)。

在現(xiàn)實(shí)的評估案例中，我們發(fā)現(xiàn)，有一些征收方為了少給補(bǔ)償款，往往比較強(qiáng)勢，甚至?xí)谠u估等流程上出現(xiàn)許多不合理與不合法的行為，傷害了養(yǎng)殖戶的合法利益。

    十幾年前，武漢市某村的老王與當(dāng)?shù)卮逦瘯炗喠撕訛┑爻邪鼌f(xié)議，承包了8畝土地進(jìn)行肉鴨養(yǎng)殖，建設(shè)了相關(guān)的鴨棚、孵化房等建筑物，并投資了大量機(jī)器設(shè)備。同時，老王的養(yǎng)鴨場在當(dāng)?shù)剜l(xiāng)里的農(nóng)經(jīng)站進(jìn)行了備案。這幾年，因修建一條公路，需要占用養(yǎng)鴨場的土地，也因此養(yǎng)鴨場必須拆除。

老王為配合拆遷工作，已經(jīng)把場內(nèi)肉鴨進(jìn)行了處理，等待征地辦就養(yǎng)鴨場的補(bǔ)償問題進(jìn)行協(xié)商。但當(dāng)?shù)卣鞯剞k只同意補(bǔ)償5萬元的搬遷費(fèi)，沒有其他補(bǔ)償，之后就再無消息。老王不服，將征地辦訴至法院，要求依法補(bǔ)償。

老王表示，自己已經(jīng)咨詢過評估師、律師等專業(yè)人員，征地辦不僅要給予搬遷費(fèi)，還應(yīng)該對鴨棚、孵化房等建筑物以及對相關(guān)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)償，同時也要對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償。

老王的訴求法院會支持嗎？是否需要進(jìn)行資產(chǎn)評估呢？

法院認(rèn)為，老王的養(yǎng)鴨場，辦理了相應(yīng)的審批手續(xù)，因此在征地拆遷過程中，應(yīng)當(dāng)獲得合法合理的拆遷補(bǔ)償。

針對老王養(yǎng)鴨場的拆遷，將會導(dǎo)致老王場內(nèi)所有建構(gòu)筑物被拆除，這部分屬于老王的直接損失，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。

針對老王主張的機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償，要區(qū)分具體情況，如果屬于可拆卸、可移動的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由老王自行遷移，由被告補(bǔ)償搬遷費(fèi)；對于不可拆卸、已經(jīng)與土地附著在一起的機(jī)器設(shè)備，因不能進(jìn)行再利用，應(yīng)當(dāng)由被告作價補(bǔ)償。

針對老王主張的停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定依法補(bǔ)償。

因建筑物及機(jī)器設(shè)備的價值無法確定，應(yīng)當(dāng)由承擔(dān)舉證責(zé)任的一方申請?jiān)u估鑒定。因此老王在法院的釋明下申請了評估鑒定。

后來，法院通過隨機(jī)方式確定了評估公司，評估公司對養(yǎng)鴨場進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，Zui終對建筑物、部分機(jī)器設(shè)備進(jìn)行了價格評估。

Zui終老王不僅獲得了搬遷費(fèi)補(bǔ)償，還獲得了養(yǎng)鴨場內(nèi)各類建筑物補(bǔ)償、以及機(jī)器設(shè)備及搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

傳統(tǒng)種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)重要支柱，是農(nóng)民增收的重要來源之一，國家對于農(nóng)村養(yǎng)殖用地這一塊要求非常嚴(yán)格和謹(jǐn)慎。地方政府為防治污染和保護(hù)環(huán)境科學(xué)制定畜禽養(yǎng)殖污染防治規(guī)劃，劃定禁養(yǎng)區(qū)和限養(yǎng)區(qū)，農(nóng)村養(yǎng)殖場拆遷關(guān)系養(yǎng)殖戶重大利益，農(nóng)村養(yǎng)殖場搬遷需要對養(yǎng)殖場進(jìn)行評估。

那么養(yǎng)殖場搬遷時，需要評估哪些范圍呢？從實(shí)踐來看，所有涉及補(bǔ)償?shù)馁Y產(chǎn)項(xiàng)目都可以進(jìn)行評估。

養(yǎng)殖場拆遷都可以爭取哪些補(bǔ)償？

1、土地補(bǔ)償

土地補(bǔ)償是針對養(yǎng)殖場占地的補(bǔ)償。占地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和普通耕地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)相同，一般在3-5萬元左右一畝。值得注意的是，養(yǎng)殖場的土地，如果是養(yǎng)殖戶自己的土地，并辦理了相關(guān)手續(xù)，那這個補(bǔ)償應(yīng)該歸養(yǎng)殖者本人所有。但如果養(yǎng)殖戶是租用的土地，那土地補(bǔ)償應(yīng)該歸原土地承包者所有(有相關(guān)協(xié)議合同的除外)。

2、地上附著物補(bǔ)償

養(yǎng)殖場拆遷中的地上附著物補(bǔ)償包括相關(guān)廠房、養(yǎng)殖設(shè)施、養(yǎng)殖工具、相關(guān)的附屬設(shè)施、包括用電、用水和環(huán)評等的處理設(shè)施，都屬于補(bǔ)償范圍，而且是不可移動補(bǔ)償。對于這部分補(bǔ)償，一般需要與拆遷方協(xié)商、評估確定。

其中還包括牛、羊等動物的相關(guān)情況來評估確定。這一項(xiàng)補(bǔ)償需要考慮養(yǎng)殖的畜禽類數(shù)量，按照實(shí)際存欄禽畜的種類、數(shù)量和大小進(jìn)行補(bǔ)償。

3、廠房補(bǔ)償

如果建設(shè)的廠房沒有改變土地的用途，比如是在養(yǎng)殖用地或者設(shè)施農(nóng)用地上建設(shè)的廠房，并辦理了環(huán)評等相關(guān)手續(xù)。在這種情況下，就需要由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對養(yǎng)殖場來進(jìn)行評估，并且按照當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予合理、公平的補(bǔ)償。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是指從拆遷開始，到養(yǎng)殖戶搬到另一個地方再次恢復(fù)生產(chǎn)的時間，因拆遷而造成了養(yǎng)殖場無法持續(xù)經(jīng)營所帶來的營業(yè)損失補(bǔ)償。一般是按月支付，總計(jì)六個月，這部分補(bǔ)償一般會要求養(yǎng)殖戶提供營業(yè)流水、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)資料，具體的補(bǔ)償金額根據(jù)所提供的材料來評估確定。

5、搬遷費(fèi)

對于養(yǎng)殖場內(nèi)搬遷的各種設(shè)備、動物、生活用品所需的合理費(fèi)用，均屬于搬遷費(fèi)。養(yǎng)殖戶們還會根據(jù)養(yǎng)殖場的設(shè)備、剩余物料等在搬遷過程中，有可能產(chǎn)生的折舊、損失等進(jìn)行的賠償。具體的補(bǔ)償數(shù)額，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一般經(jīng)雙方評估協(xié)商后確定。

養(yǎng)殖場面臨拆遷可以獲得以下補(bǔ)償：

（1）養(yǎng)殖場上的建筑物、附屬設(shè)備的補(bǔ)償，比如員工宿舍、養(yǎng)殖圈舍、化糞池等。

（2）存欄出清補(bǔ)償，也就是如果你養(yǎng)殖場內(nèi)的牲畜還未到出欄階段，賣不上價錢，這個損失也是要賠償?shù)摹?/p>

（3）養(yǎng)殖場停業(yè)、停產(chǎn)的補(bǔ)償，補(bǔ)償多少要根據(jù)養(yǎng)殖場的收入高低、規(guī)模大小等因素來決定。

（4）搬遷補(bǔ)償，養(yǎng)殖場一般都是規(guī)?；模还芤?guī)模大小都是需要一直進(jìn)行養(yǎng)殖工作的，因?yàn)橹匦抡业胤桨徇w造成的損失也需要進(jìn)行評估，然后由拆遷方進(jìn)行補(bǔ)償。

值得注意的是，養(yǎng)殖場的拆遷標(biāo)準(zhǔn)一般會由當(dāng)?shù)馗鶕?jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r和生活水平來評估，然后給出合理的賠償價格，畢竟每個養(yǎng)殖場的規(guī)模都不一樣，附著物等也是各不相同的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都需要綜合評估后給出。

評估程序：

對養(yǎng)殖場進(jìn)行拆遷評估的流程和房屋拆遷評估流程基本一致，包括委托評估機(jī)構(gòu)、評估前的準(zhǔn)備、評估資料分析、進(jìn)行評估、編寫評估報(bào)告等。

（1）具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)接受評估任務(wù)。評估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體的評估工作

（2）房屋評估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料；

（3）評估人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定；

（4）相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)；

（5）編寫相關(guān)評估報(bào)告。

（6）評估復(fù)核和審批。