碧桂園云河上院項目是北京碧桂園在武清的第5個項目，碧桂園在武清的第7個項目。北京碧桂園從2016年入駐武清，歷經(jīng)三年深耕，一年籌備，云河上院項目即將上線。碧桂園云河上院項目（占地約11.7萬㎡）總建面約16.9萬㎡，規(guī)劃住宅約1469套。

推動城鎮(zhèn)化，業(yè)績穩(wěn)增長

截至報告期末，碧桂園已簽約或已摘牌的中國大陸項目總數(shù)達到1456個，同比增長102%，在中國大陸已進入220個城市，是中國大陸布局Zui均衡的房企。碧桂園在一二線面向剛需，三四線滿足改善性需求。2017年，按地理位置計，近58%的銷售來源于三四線城市，即便包括一二線城市的銷售，碧桂園合同銷售均價也僅約9，080元/平方米左右，連續(xù)多年保持房企低水平。

隨著國家分級調(diào)控出臺，房地產(chǎn)市場分化加劇，碧桂園繼續(xù)發(fā)揮項目均衡布局的優(yōu)勢，碧桂園配套，重點深耕三四線。2017年，碧桂園新獲的881宗土地，按面積計算，位于一二線與位于三四線比重為31:69，平均樓面地價約3225元/平方米。較低的樓面價保證未來能維持較低的銷售均價水平。

2017年，碧桂園緊跟國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，打造代表工匠精神，囊括“好產(chǎn)品、好質(zhì)量、好環(huán)境、好配套、好物業(yè)”等“五好”內(nèi)核的“好房子”項目，在近50個縣級市的市場占有率超過30%，部分甚至過半，提升了當?shù)氐某鞘谢婷埠途幼∷健?/p>

據(jù)去年底全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議內(nèi)容，2018年國內(nèi)棚改目標超過預(yù)期，短期內(nèi)三四線城市需求增長無虞。而長期方面，國際投行摩根士丹利3月14日發(fā)布研報預(yù)測三四線城市不但購房意愿超過一二線，而且還將會有長期可持續(xù)的購房需求，因此給予碧桂園“優(yōu)于大市”評級，碧桂園周邊配套，同時提升目標股價至19港元/股。

碧桂園云河上院項目是北京碧桂園在武清的第5個項目，碧桂園在武清的第7個項目。北京碧桂園從2016年入駐武清，歷經(jīng)三年深耕，一年籌備，云河上院項目即將上線。碧桂園云河上院項目（占地約11.7萬㎡）總建面約16.9萬㎡，規(guī)劃住宅約1469套。

凈經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)第三年為正

今年上半年，碧桂園保持了企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營績效的顯著提升，同時公司的財務(wù)資金狀況仍處于良好狀態(tài)。

該公司披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售樓款現(xiàn)金回籠約為3360.2億元，同比顯著增長52.4%%，銷售回款率高達81.46%，高于行業(yè)平均水平。鑒于銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至6月30日的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第三年為正。

在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金儲備始終被企業(yè)視作重要的財務(wù)指標，碧桂園也不例外。但過去十幾年時間，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中大部分企業(yè)因為高速擴張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營性現(xiàn)金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場上，僅有萬科、保利、碧桂園、龍湖等少數(shù)運營能力較強的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)企業(yè)的自我造血功能，從而做到連續(xù)多年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正值。

凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在一定程度上折射出碧桂園在財務(wù)上極強的內(nèi)控能力。伍碧君曾公開表示，碧桂園的財務(wù)部門采用垂直管理，從總部至分支末梢，每一筆錢的去處都有跡可循，這在很大程度上提升了資金安全度和使用效率。

據(jù)悉，從碧桂園于2013年啟動新一輪擴張型戰(zhàn)略起，便將財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流的安全放在十分重要的位置。彼時，碧桂園在財務(wù)制度上設(shè)置了兩道安全紅線：一是凈借貸比率不能高于70%，二是可動用現(xiàn)金余額不低于總資產(chǎn)10%。在這兩條安全紅線的保障下，碧桂園在高速運轉(zhuǎn)的同時，依然保持了較為穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

經(jīng)營現(xiàn)金流量連續(xù)為正，使碧桂園對外部融資的依賴相對下降，在一定程度上折射出這家經(jīng)歷了一輪急速行進的地產(chǎn)巨頭始堅守著安全行車基本準則，將資金鏈風險牢牢鎖在籠子之中。

碧桂園相關(guān)負責人表示，接下來公司將遵循“現(xiàn)金為王”的原則，憑借充足的現(xiàn)金頭寸，在市場調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項目和機會。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，碧桂園新獲取項目530個，涉及地價支出2242億，預(yù)期建筑面積8478萬平方米；其中權(quán)益內(nèi)預(yù)期建筑面積為6008萬平方米，總代價1434億，平均地價為2387元/平方米。

截至6月30日，集團擁有土地儲備建筑面積約3.64億平方米，已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為1991個，分布于30個省/自治區(qū)/直轄市的261個地級市，總計覆蓋1051個區(qū)/縣，足夠公司未來幾年的正常運轉(zhuǎn)。

凈借貸比率連續(xù)11年低于70%

對于實現(xiàn)了規(guī)模與盈利高增長的碧桂園來說，如何做到快與穩(wěn)的平衡，是其無法回避課題。有消息顯示，碧桂園董事局楊國強曾在多個場合透露，公司需要在各方面做到更好，天津碧桂園，所以，公司除了規(guī)模上大幅增長，其他方面也需要上大臺階。

“作為擁有業(yè)內(nèi)完整產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)商，我認為公司只有在每一個管理環(huán)節(jié)中做到很好，才能不辜負社會對我們的期望。”楊國強在碧桂園的2018年中期業(yè)績致投資者的一封信中如此表述。

事實上，從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，碧桂園一直堅守著“穩(wěn)健經(jīng)營”的底線。今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升，但碧桂園的杠桿水平和融資成本仍舊處于行業(yè)低位，截至2018年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權(quán)平均借貸成本為5.81%。

尤其值得提及的是，碧桂園已連續(xù)11年保持了凈借貸比率低于70%，這一數(shù)值使得碧桂園在國內(nèi)一線地產(chǎn)軍團中具有極強的競爭優(yōu)勢。克爾瑞地產(chǎn)研究披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加權(quán)平均凈借貸比率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，行業(yè)平均借貸比率呈上升趨勢。碧桂園多年保持凈借貸比率低于70%，顯示出公司較厚的財務(wù)安全墊。

報告期末，碧桂園有息負債2939.21億，其中一年以內(nèi)短期債務(wù)及長期債務(wù)當期部分僅為1081.04億，占比36.78%，遠低于可動用現(xiàn)金余額2099.1億，其余63.22%為長期債務(wù)。長債為主的債務(wù)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)頗為匹配，且公司短期償債資金壓力不大。

鑒于凈經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流為正，且戰(zhàn)略上采取“提質(zhì)控速”，預(yù)計公司投資速度有所收縮，從而使得公司融資壓力有所下降。

在美元升值的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)美元債成本增加以及匯率波動帶來的風險敞口，成為各方關(guān)注的一個焦點。從碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，公司美元債務(wù)約為537億，僅占集團債務(wù)總額的18%。碧桂園相關(guān)負責人表示，為降低匯率變動的風險敞口，公司已采取多種套保措施鎖定匯兌風險敞口。

今年以來，碧桂園在資本市場上受到熱捧，多家券商在今年以來相繼對其發(fā)出正面評級。不久前，碧桂園再度入選《財富》雜志世界500強企業(yè)，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜單中排名躍升得很多的中國企業(yè)之一。

碧桂園云河上院項目是北京碧桂園在武清的第5個項目，碧桂園在武清的第7個項目。北京碧桂園從2016年入駐武清，歷經(jīng)三年深耕，一年籌備，云河上院項目即將上線。碧桂園云河上院項目（占地約11.7萬㎡）總建面約16.9萬㎡，規(guī)劃住宅約1469套。

“有競爭力，就有機會”

謝謝公司所有同事的努力！盡管現(xiàn)在市場不是那么的火熱，大家要認識到，國家永遠都在進步，整個城市的現(xiàn)代化也在進步。改革開放今年41年，多少人從農(nóng)村出來打拼，他們要在城里買房安家。這兩三年我們的業(yè)績?yōu)槭裁幢容^好？原因就在于老百姓的收入提升了，他們愿意在城里買房，把父母孩子接到縣城里。

中國有60%以上的縣我們還沒去，還有廣闊的空間。要讓他們能買到一個物業(yè)管理好、房型好、綠化配套好的小區(qū)，這是我們有能力也有責任去做的事，我們要為中國的現(xiàn)代化和城市化做應(yīng)有的貢獻。

如果未來我們能合理地控制成本，為他們提供消費得起的好房子，碧桂園售樓處，這就是我們的廣闊天地。要敬畏市場，關(guān)鍵是怎么提升我們的競爭力。有競爭力，就有機會。我們有1300多名博士、1000多名超級碧業(yè)生，有久經(jīng)考驗的一大批干部，我們應(yīng)該在這個基礎(chǔ)上，做一個更有競爭力的公司出來。

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