【園區(qū)位置】北京朝陽(yáng)東五環(huán)豆各莊

【項(xiàng)目類型】市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

【交付標(biāo)準(zhǔn)】全新精裝修

【注冊(cè)】可實(shí)地注冊(cè)

【出租面積】27平米，47平米，49平米，50平米，63平米，82平米，105平米，180平米，200平米，300平米，500平米

【園區(qū)配套】食堂，便利店，咖啡廳，停車場(chǎng)，員工宿舍

【地鐵】距離地鐵7號(hào)線黃廠站800米

【公交】公交路線附近有專170路、457路、348路、363路、411路、451路、535路、657路、11路、34路、486路、637路、臨6路、夜19路、455路等，出行上下班都很便利。

【園區(qū)簡(jiǎn)介】錦瓏文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于北京市朝陽(yáng)區(qū)黃廠路49號(hào)正西方向60米，園區(qū)前身為皮革工廠，總建筑面積48000平方米。由運(yùn)營(yíng)方錦瓏（北京）文化產(chǎn)業(yè)有限公司于2016進(jìn)行升級(jí)改造。園區(qū)以“產(chǎn)業(yè)對(duì)接、園區(qū)共建、平臺(tái)合用、消費(fèi)一體”為切入點(diǎn)，優(yōu)化園區(qū)資源配置，促進(jìn)園內(nèi)要素有序流動(dòng)，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、鏈條優(yōu)化，聚焦時(shí)尚文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，正逐步發(fā)展成為文創(chuàng)服務(wù)業(yè)“高端、時(shí)尚、國(guó)際、多元”的文化創(chuàng)意品牌。錦瓏設(shè)計(jì)創(chuàng)意園配套有飯店、食堂、咖啡店、便利店，莊子工廠、員工宿舍等。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的成敗，往往不取決于建筑有多新、招牌有多大，而在于它能否讓入駐者形成真實(shí)的協(xié)作關(guān)系。錦瓏文創(chuàng)園被認(rèn)定為市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，背后是運(yùn)營(yíng)方華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司對(duì)園區(qū)定位與運(yùn)營(yíng)邏輯的持續(xù)打磨。觀察這個(gè)園區(qū)，可以看到一條不同于單純物業(yè)出租的路徑：把空間當(dāng)作載體，把企業(yè)之間的連接當(dāng)作產(chǎn)品。

園區(qū)定位的形成邏輯

很多文創(chuàng)園在招商階段容易陷入兩難：業(yè)態(tài)太雜，園區(qū)失去辨識(shí)度；業(yè)態(tài)太窄，出租率承壓。錦瓏文創(chuàng)園的解法是先確立產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，再圍繞環(huán)節(jié)篩選企業(yè)。園區(qū)聚焦內(nèi)容生產(chǎn)、設(shè)計(jì)服務(wù)、品牌策劃與數(shù)字傳播幾個(gè)方向，這些環(huán)節(jié)之間存在天然的業(yè)務(wù)銜接——做品牌策劃的團(tuán)隊(duì)需要設(shè)計(jì)執(zhí)行，做數(shù)字傳播的團(tuán)隊(duì)需要內(nèi)容供給，做內(nèi)容生產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)需要渠道分發(fā)。定位不是一句口號(hào)，而是招商時(shí)的篩選標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)時(shí)的連接依據(jù)。

這種定位方式的好處在于，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方清楚自己該做什么、不該做什么。不屬于產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的企業(yè)，即便租金條件合適也會(huì)慎重考慮；屬于環(huán)節(jié)內(nèi)但業(yè)務(wù)重疊度高的企業(yè)，也會(huì)有意識(shí)地控制比例。取舍之間，園區(qū)的業(yè)態(tài)密度和協(xié)作可能性得到保障。

空間設(shè)計(jì)如何服務(wù)于協(xié)作

文創(chuàng)園的空間如果只考慮工位數(shù)量和租金坪效，很難產(chǎn)生協(xié)作。錦瓏文創(chuàng)園在空間規(guī)劃上做了幾處有針對(duì)性的安排。公共區(qū)域的比例高于常規(guī)辦公園區(qū)，包括可用于小型路演和產(chǎn)品發(fā)布的開放空間、可供多人臨時(shí)討論的共享區(qū)域，以及方便企業(yè)之間互相了解展示的公共界面。這些空間不直接產(chǎn)生租金，但降低了企業(yè)之間的認(rèn)識(shí)成本。

另一個(gè)細(xì)節(jié)是動(dòng)線設(shè)計(jì)。園區(qū)將高頻使用的公共功能布置在人流交匯處，讓不同企業(yè)的員工在日常進(jìn)出中自然產(chǎn)生照面。協(xié)作不會(huì)因?yàn)榭臻g挨得近就自動(dòng)發(fā)生，但空間如果連照面的機(jī)會(huì)都不提供，協(xié)作就更加無(wú)從談起。運(yùn)營(yíng)方做的，是把偶遇的概率調(diào)高。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容邊界

園區(qū)運(yùn)營(yíng)容易走向兩個(gè)極端：要么只收租金不管服務(wù)，要么服務(wù)鋪得太開卻樣樣不精。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司的做法是劃定服務(wù)邊界，把資源集中在企業(yè)真正需要且園區(qū)有能力做好的事情上。政策對(duì)接是其中之一，市級(jí)文創(chuàng)園的身份意味著園區(qū)對(duì)相關(guān)扶持政策有更直接的了解渠道，能夠幫助企業(yè)減少信息差。業(yè)務(wù)對(duì)接是另一項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)定期梳理入駐企業(yè)的能力清單和需求清單，在匹配合適時(shí)促成合作。

服務(wù)的邊界感還體現(xiàn)在不越位。園區(qū)不替企業(yè)做經(jīng)營(yíng)決策，不承諾業(yè)務(wù)結(jié)果，而是提供信息、渠道和連接機(jī)會(huì)。這種克制讓園區(qū)與企業(yè)之間的關(guān)系更可持續(xù)，也避免了服務(wù)承諾與實(shí)際能力之間的落差。

市級(jí)認(rèn)定的實(shí)際含義

市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的認(rèn)定有一套評(píng)價(jià)體系，涉及園區(qū)規(guī)模、入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)管理、公共服務(wù)等多個(gè)維度。對(duì)入駐企業(yè)而言，這一認(rèn)定的實(shí)際意義體現(xiàn)在幾個(gè)方面：園區(qū)在政策信息獲取上更及時(shí)，申報(bào)輔導(dǎo)更有針對(duì)性；園區(qū)品牌在對(duì)外合作中具備一定的信用背書作用；園區(qū)運(yùn)營(yíng)方需要按照認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)維護(hù)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，這形成了一種外部約束。

認(rèn)定不是終點(diǎn)。市級(jí)園區(qū)有定期復(fù)核機(jī)制，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量下滑會(huì)面臨退出風(fēng)險(xiǎn)。這意味著園區(qū)不能靠一塊牌子吃老本，必須持續(xù)在招商質(zhì)量、企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)聚集上下功夫。對(duì)入駐企業(yè)來(lái)說，這種持續(xù)約束比一次性認(rèn)定更有價(jià)值。

入駐企業(yè)能得到什么

從實(shí)際運(yùn)營(yíng)來(lái)看，入駐錦瓏文創(chuàng)園的企業(yè)獲得的不僅是辦公空間。業(yè)務(wù)層面的連接是直接的價(jià)值——同一園區(qū)內(nèi)的企業(yè)之間形成服務(wù)采購(gòu)關(guān)系，溝通成本低、信任建立快。信息層面的價(jià)值同樣明顯，園區(qū)組織的政策解讀、行業(yè)交流活動(dòng)，讓企業(yè)以較低成本獲取外部信息。品牌層面的價(jià)值則體現(xiàn)在園區(qū)整體形象對(duì)個(gè)體企業(yè)的帶動(dòng)，尤其對(duì)規(guī)模較小的團(tuán)隊(duì)，園區(qū)背書在對(duì)外洽談中能起到實(shí)際作用。

需要說明的是，這些價(jià)值不是自動(dòng)兌現(xiàn)的。企業(yè)入駐后需要主動(dòng)參與園區(qū)活動(dòng)、主動(dòng)與鄰里企業(yè)建立聯(lián)系，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方提供的是連接的可能性，而非結(jié)果本身。把園區(qū)當(dāng)作純粹的工作場(chǎng)所，收獲的就只是工作場(chǎng)所；把園區(qū)當(dāng)作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)來(lái)用，才有可能獲得網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的增量。

選擇園區(qū)時(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)文化創(chuàng)意類企業(yè)而言，選擇園區(qū)時(shí)值得關(guān)注的幾個(gè)維度：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)是否與自身業(yè)務(wù)存在協(xié)作空間，運(yùn)營(yíng)方是否有清晰的服務(wù)邊界和執(zhí)行能力，園區(qū)認(rèn)定資質(zhì)是否真實(shí)有效且具備持續(xù)維護(hù)的可能，空間設(shè)計(jì)是否有利于人員交流和業(yè)務(wù)展示。租金水平當(dāng)然是考慮因素，但單純比較租金容易忽略協(xié)作機(jī)會(huì)帶來(lái)的長(zhǎng)期價(jià)值。

錦瓏文創(chuàng)園的做法提供了一種參考：把園區(qū)當(dāng)作產(chǎn)業(yè)鏈的組織者而非空間的出租者，把運(yùn)營(yíng)重心放在企業(yè)之間的連接上。這種模式是否適合每一家企業(yè)，取決于企業(yè)自身的業(yè)務(wù)類型和發(fā)展階段。對(duì)于需要頻繁外部協(xié)作、重視行業(yè)信息流通的文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，這類園區(qū)的價(jià)值更為明顯。實(shí)地走訪、與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)溝通服務(wù)內(nèi)容、了解入駐企業(yè)的真實(shí)反饋，是做出判斷的必要步驟。園區(qū)提供的連接機(jī)會(huì)，終需要企業(yè)自己邁出第一步去使用。