【園區(qū)名稱】

【總樓層】1-2層

【出租面積】90-1000平米

【出租價(jià)格】3-5元/㎡/天

【建筑類型】獨(dú)棟/聯(lián)排獨(dú)棟/多功能商務(wù)樓

【地鐵】距離地鐵7號(hào)線百子灣站1400米，

【公交】11路、23路、35路、138路、312路、439路、455路、513路、669路

【園區(qū)配套】員工食堂 /錄音棚/停車場(chǎng)/多媒體會(huì)議室廳

【園區(qū)簡(jiǎn)介】菁英夢(mèng)谷百子灣文創(chuàng)園是一個(gè)集結(jié)創(chuàng)意、夢(mèng)想的園區(qū)，一個(gè)提供開(kāi)放、溝通的場(chǎng)域，一個(gè)讓人放松、休閑的辦公氛圍，園區(qū)以多種創(chuàng)意元素、景觀小品打造成的谷地風(fēng)貌場(chǎng)景，于鬧市中獨(dú)辟典雅小筑，園林式獨(dú)棟辦公，環(huán)境清新、格調(diào)高雅。菁英夢(mèng)谷百子灣文創(chuàng)園位于北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路98號(hào)，將融合創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的“夢(mèng)經(jīng)濟(jì)”理念，打造成一座全新的“希望之城、理想之城、創(chuàng)新之城、圓夢(mèng)之城”。

在北京東四環(huán)一帶，沿著廣渠路向東，過(guò)了大郊亭橋，城市界面的密度開(kāi)始松動(dòng)，一片由舊廠房改造而來(lái)的文創(chuàng)園區(qū)在道路南側(cè)鋪展開(kāi)。菁英夢(mèng)谷文創(chuàng)園就落在這里。它不像某些文創(chuàng)園那樣急于把自己包裝成網(wǎng)紅打卡地，也沒(méi)有刻意營(yíng)造某種懷舊或先鋒的腔調(diào)，而是以一種近乎樸素的姿態(tài)，把辦公空間、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和城市生活縫合在一起。華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)方，在這片空間里做的事情，值得從幾個(gè)維度拆開(kāi)來(lái)看。

空間改造的邏輯：從工業(yè)遺存到復(fù)合辦公載體

菁英夢(mèng)谷的前身是典型的輕工業(yè)廠房，層高高、跨度大、承重能力強(qiáng)，這些物理?xiàng)l件決定了它在改造成辦公空間時(shí)具有天然優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有選擇推倒重建，而是保留主體結(jié)構(gòu)，對(duì)外立面和內(nèi)部動(dòng)線做重新梳理。這種做法在成本上更可控，在審批流程上更順暢，也避免了新建項(xiàng)目常見(jiàn)的漫長(zhǎng)周期。

改造的重點(diǎn)放在采光、通風(fēng)和公共區(qū)域的重構(gòu)上。廠房原有的高窗被保留并擴(kuò)大，辦公單元的隔斷采用通透材質(zhì)，走廊寬度和節(jié)點(diǎn)空間按照實(shí)際使用頻率重新分配。這些動(dòng)作看起來(lái)瑣碎，卻直接決定了入駐企業(yè)日常辦公的舒適度。文創(chuàng)園的價(jià)值不在于建筑本身有多好看，而在于空間能不能被高效使用。菁英夢(mèng)谷做得扎實(shí)，沒(méi)有把預(yù)算堆在面子工程上。

從產(chǎn)業(yè)承載的角度看，園區(qū)提供的辦公單元面積區(qū)間跨度較大，既能容納十人左右的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，也能滿足百人規(guī)模公司的整層需求。這種靈活性在東四環(huán)沿線辦公市場(chǎng)中并不多見(jiàn)，周邊要么是甲級(jí)寫字樓的整層租賃，要么是老舊商住樓里零散的小面積空間。菁英夢(mèng)谷填的是中間那一段空白。

區(qū)位條件與通勤效率的實(shí)際考量

東四環(huán)的位置意味著什么，做企業(yè)的人心里清楚。廣渠路快速路直通核心城區(qū)，地鐵七號(hào)線在園區(qū)步行可達(dá)范圍內(nèi)設(shè)站，周邊公交線路密集。對(duì)于員工通勤來(lái)說(shuō)，這個(gè)位置的容錯(cuò)率高，住東邊、北邊甚至通州的人過(guò)來(lái)都不算折騰。

更實(shí)際的一點(diǎn)是，東四環(huán)沿線聚集了大量文化傳媒、廣告創(chuàng)意、影視制作類企業(yè)，上下游之間的物理距離短，見(jiàn)面成本低。菁英夢(mèng)谷的租戶結(jié)構(gòu)也印證了這一點(diǎn)，園區(qū)內(nèi)文化創(chuàng)意類企業(yè)占比可觀，彼此之間形成了一種松散的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。運(yùn)營(yíng)方在招商時(shí)刻意保持了一定的產(chǎn)業(yè)聚集度，避免什么行業(yè)都往里裝，這種克制在文創(chuàng)園運(yùn)營(yíng)中并不常見(jiàn)。

周邊配套方面，園區(qū)自身配置了便利店、咖啡簡(jiǎn)餐和共享會(huì)議室，步行十分鐘范圍內(nèi)有大型商業(yè)綜合體。對(duì)于加班頻率較高的文創(chuàng)類企業(yè)來(lái)說(shuō)，夜間餐飲和便利服務(wù)的可及性是個(gè)實(shí)際痛點(diǎn)，菁英夢(mèng)谷的條件基本夠用。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容：不做二房東，做企業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)

文創(chuàng)園的運(yùn)營(yíng)容易陷入一個(gè)誤區(qū)：把空間租出去就算完成任務(wù)，剩下的靠物業(yè)公司維持基本秩序。華眾致和的做法不太一樣，園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)介入企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的多個(gè)環(huán)節(jié)，包括工商注冊(cè)對(duì)接、政策申報(bào)輔導(dǎo)、人才招聘渠道對(duì)接、以及企業(yè)間的業(yè)務(wù)撮合。

這些服務(wù)聽(tīng)起來(lái)不新鮮，很多園區(qū)都在宣傳。差別在于執(zhí)行深度。以政策申報(bào)為例，文創(chuàng)類企業(yè)能享受的扶持政策分散在多個(gè)口徑里，從市級(jí)到區(qū)級(jí)各有側(cè)重，申報(bào)窗口期和材料要求各不相同。園區(qū)運(yùn)營(yíng)方如果只是轉(zhuǎn)發(fā)通知，企業(yè)自己也得花大量精力研究。菁英夢(mèng)谷的團(tuán)隊(duì)會(huì)做前置篩選，把匹配度高的政策挑出來(lái)，協(xié)助企業(yè)準(zhǔn)備基礎(chǔ)材料，這個(gè)動(dòng)作省下來(lái)的時(shí)間對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是真金白銀。

另一項(xiàng)被入駐企業(yè)提及較多的是園區(qū)內(nèi)的公共展廳和活動(dòng)場(chǎng)地。文創(chuàng)類企業(yè)經(jīng)常有產(chǎn)品發(fā)布、客戶演示、小型沙龍的需求，外面租場(chǎng)地成本高且檔期不穩(wěn)定。園區(qū)自有的場(chǎng)地按成本價(jià)向租戶開(kāi)放，使用流程簡(jiǎn)化，這種支持力度在同等租金水平的園區(qū)里不算普遍。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育方式：聚集不等于生態(tài)

很多文創(chuàng)園把“產(chǎn)業(yè)聚集”掛在嘴邊，實(shí)際做的只是把同行業(yè)公司招到一起，至于企業(yè)之間有沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)、有沒(méi)有知識(shí)溢出，運(yùn)營(yíng)方并不關(guān)心。菁英夢(mèng)谷做了一些嘗試，比如定期組織租戶之間的業(yè)務(wù)交流會(huì)，按行業(yè)分組，控制規(guī)模，保證每家企業(yè)有充分表達(dá)的時(shí)間。這種小范圍對(duì)接的效率遠(yuǎn)高于大型論壇式的泛泛而談。

園區(qū)還跟周邊高校和行業(yè)協(xié)會(huì)建立了合作通道，把實(shí)習(xí)招聘、行業(yè)培訓(xùn)的資源引進(jìn)來(lái)。對(duì)于中小型文創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，獨(dú)立搭建培訓(xùn)體系的成本太高，借助園區(qū)平臺(tái)做集體采購(gòu)是更務(wù)實(shí)的選擇。這些動(dòng)作不會(huì)立刻產(chǎn)生可見(jiàn)的招商效果，但長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)續(xù)租率和口碑傳播靠的就是這些日常積累。

需要指出的是，產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，菁英夢(mèng)谷的做法也還在迭代中。園區(qū)運(yùn)營(yíng)方如果能把企業(yè)間的交易數(shù)據(jù)和服務(wù)使用數(shù)據(jù)沉淀下來(lái)，后續(xù)的資源配置會(huì)更精準(zhǔn)。目前來(lái)看，這套機(jī)制還在逐步完善的過(guò)程中。

成本結(jié)構(gòu)與租賃策略的市場(chǎng)定位

東四環(huán)沿線辦公空間的租金梯度差異明顯，甲級(jí)寫字樓和改造型文創(chuàng)園之間的價(jià)差可以覆蓋企業(yè)相當(dāng)一部分人力成本。菁英夢(mèng)谷的定價(jià)策略瞄準(zhǔn)的是對(duì)成本敏感但對(duì)辦公形象和區(qū)位仍有要求的那部分企業(yè)，比如成立三到五年的文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、從核心區(qū)外遷的傳媒公司、以及需要獨(dú)立辦公空間但又不想承擔(dān)寫字樓高額物業(yè)費(fèi)的工作室。

園區(qū)在租賃條款上提供了一定的靈活度，租期組合和付款方式可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況協(xié)商。這種彈性對(duì)現(xiàn)金流波動(dòng)較大的文創(chuàng)類企業(yè)比較友好。運(yùn)營(yíng)方在控制入駐門檻的，也保留了調(diào)整空間，不至于因?yàn)檫^(guò)于死板的租賃政策把合適的企業(yè)擋在外面。

從企業(yè)選址的決策邏輯來(lái)看，租金之外還有隱性成本需要算進(jìn)去：?jiǎn)T工通勤時(shí)間、客戶到訪便利度、周邊商務(wù)配套的成熟度、以及園區(qū)運(yùn)營(yíng)方能否提供實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)支持。把這些因素放在一起權(quán)衡，菁英夢(mèng)谷的綜合性價(jià)比在東四環(huán)沿線是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

選擇文創(chuàng)園時(shí)應(yīng)該關(guān)注什么

企業(yè)選址是個(gè)多變量決策，文創(chuàng)園之間看起來(lái)相似，實(shí)際使用體驗(yàn)差距很大。有幾個(gè)維度值得在簽約前重點(diǎn)考察。

菁英夢(mèng)谷文創(chuàng)園在這些維度上的表現(xiàn)相對(duì)均衡，沒(méi)有明顯短板，也沒(méi)有過(guò)度包裝的噱頭。華眾致和作為運(yùn)營(yíng)方，思路偏向務(wù)實(shí)，把精力放在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的響應(yīng)上，而不是概念炒作。對(duì)于正在東四環(huán)沿線尋找辦公空間的文化創(chuàng)意類企業(yè)來(lái)說(shuō)，這里值得列入實(shí)地考察的清單。園區(qū)提供預(yù)約看房和一對(duì)一的需求溝通，帶著具體的團(tuán)隊(duì)規(guī)模和業(yè)務(wù)類型去聊，得到的反饋會(huì)比泛泛參觀更有參考價(jià)值。