【項(xiàng)目名稱】佳兆業(yè)廣場(chǎng)

【出租面積】270-1800平米

【出租價(jià)格】6-9元/㎡/天

【項(xiàng)目位置】北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路86號(hào)

【園區(qū)簡(jiǎn)介】佳兆業(yè)廣場(chǎng)位于北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路86號(hào)，總建筑面積約247000平方米，商務(wù)空間面積約136500平方米，是一個(gè)集商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店式公寓、文化娛樂(lè)等多功能的商業(yè)綜合體。項(xiàng)目玻璃幕墻采用被譽(yù)為節(jié)能建材的三銀LOW-E玻璃，節(jié)能效率為普通雙銀LOW-E的4倍，相比雙銀LOW-E鍍膜16％以上的紅外輻射熱，僅約4％的紅外輻射熱能進(jìn)入室內(nèi)，有效去除室內(nèi)空氣中污染物，PM2.5濃度不超過(guò)35ug/m3達(dá)到WHO標(biāo)準(zhǔn)。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)南北兩棟建筑，傲然對(duì)望，涵蓋商務(wù)空間、定制服務(wù)式行政公寓、購(gòu)物中心三大業(yè)態(tài)組成，著力打造一座26萬(wàn)㎡商務(wù)綜合體。南塔1-4層為大堂、會(huì)館等公共區(qū)域。5－36層為標(biāo)準(zhǔn)層，層高3.5米，37-40層為復(fù)式樓房王層，層高3.9米。北塔由4層裙樓及39層摩天立式樓構(gòu)成，地面上總層數(shù)43層，高度約為180米。裙樓1－3層為商業(yè)服務(wù)，與南、北塔中間中廳部分和地下一層一同組成總面積28000平方米的配建型購(gòu)物廣場(chǎng)。大堂以暖色調(diào)為主，以金色及傳統(tǒng)的中國(guó)元素點(diǎn)綴，致力于打造奢華的個(gè)性大堂空間。280-1600㎡商務(wù)空間，靈活分割，可滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求，匹配北京CBD商務(wù)社交平臺(tái)。長(zhǎng)安街一線首排，彰顯地位榮耀，距離天安門僅6.8公里。項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線和14號(hào)線大望路站，地處國(guó)家地標(biāo)集群帶，是CBD門戶新地標(biāo)。

為什么大面積辦公空間正在成為企業(yè)選址的分水嶺

過(guò)去幾年，企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所的理解發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。早期很多公司追求的是核心地段、高樓層的“面子”，但隨著團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)變化和業(yè)務(wù)模式調(diào)整，更多管理者開始算一筆更實(shí)際的賬：人均辦公面積、工位利用率、會(huì)議與協(xié)作空間的配比、訪客動(dòng)線與內(nèi)部效率的關(guān)系。這些變量綜合起來(lái)，指向一個(gè)——中等面積、可靈活組合的辦公單元，比傳統(tǒng)的小隔間或者整層租賃更符合成長(zhǎng)型企業(yè)的實(shí)際需求。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)在這一輪需求變化中具備一個(gè)天然優(yōu)勢(shì)：它提供的辦公單元從兩百多平米到一千八百平米不等，這個(gè)區(qū)間恰好覆蓋了從快速擴(kuò)張的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)到區(qū)域總部級(jí)別的中大型企業(yè)。面積跨度大意味著企業(yè)不需要在業(yè)務(wù)增長(zhǎng)時(shí)頻繁更換辦公地點(diǎn)，也不用在起步階段為冗余空間支付不必要的成本。選址的本質(zhì)是匹配，而不是單純追求大或者便宜。

從使用場(chǎng)景倒推，三百平米以下的單元適合五十人以內(nèi)的團(tuán)隊(duì)，可以做到獨(dú)立接待區(qū)、兩個(gè)到三個(gè)會(huì)議室、開放式工位與獨(dú)立辦公的合理分區(qū)。五百到八百平米則能容納部門級(jí)別的獨(dú)立辦公與跨部門協(xié)作區(qū)，預(yù)留直播間、電話間、儲(chǔ)物間等功能模塊。一千平米以上更適合需要展示形象、設(shè)置獨(dú)立前臺(tái)與訪客動(dòng)線的企業(yè)。面積不同，平面效率的側(cè)重點(diǎn)完全不同，這也是為什么統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的精裝交付往往不如根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行二次規(guī)劃來(lái)得有效。

甲方直租帶來(lái)的確定性，比價(jià)格本身更值得關(guān)注

在辦公租賃市場(chǎng)，信息不對(duì)稱是常態(tài)。企業(yè)客戶接觸到的往往是二房東、代理機(jī)構(gòu)或者轉(zhuǎn)租方，合同條款、交付標(biāo)準(zhǔn)、免租期、遞增方式經(jīng)過(guò)多層傳遞后容易失真。甲方直租的價(jià)值不在于一定便宜，而在于規(guī)則清晰。業(yè)主方直接面對(duì)租戶，意味著交付條件、改造權(quán)限、續(xù)租安排、物業(yè)對(duì)接都可以在同一個(gè)溝通層面上解決，減少中間環(huán)節(jié)帶來(lái)的摩擦成本。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)的甲方直租模式對(duì)租戶而言有幾個(gè)實(shí)際好處。第一，租賃條款的彈性更大，比如免租期的起算方式、裝修期的物業(yè)管理費(fèi)減免、押金支付節(jié)奏，這些在代理渠道往往被標(biāo)準(zhǔn)化處理，而直租可以談。第二，改造與裝修審批更直接，涉及消防、空調(diào)、電力增容等事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主方工程團(tuán)隊(duì)可以給出明確的技術(shù)邊界，避免企業(yè)投入裝修后發(fā)現(xiàn)條件不滿足。第三，續(xù)租與擴(kuò)租的優(yōu)先權(quán)相對(duì)明確，對(duì)于處于上升期的公司來(lái)說(shuō)，同一樓宇內(nèi)擴(kuò)租比搬遷更節(jié)省隱性成本。

需要客觀指出的是，甲方直租并不意味著所有條件都會(huì)優(yōu)于市場(chǎng)。企業(yè)仍然需要根據(jù)自身租金預(yù)算、付款周期、裝修投入進(jìn)行綜合評(píng)估。直租的核心優(yōu)勢(shì)是確定性和溝通效率，而不是低價(jià)。把這一點(diǎn)想清楚，選址決策會(huì)理性很多。

從空間效率到企業(yè)文化，辦公選址的隱性回報(bào)

很多企業(yè)在選址時(shí)容易忽略一個(gè)維度：空間本身對(duì)組織行為的影響。開放式工位比例過(guò)高會(huì)犧牲專注度，獨(dú)立辦公室過(guò)多又會(huì)割裂協(xié)作。會(huì)議室數(shù)量不足導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)搶會(huì)議室，數(shù)量過(guò)多則造成面積浪費(fèi)。訪客動(dòng)線與內(nèi)部動(dòng)線交叉，會(huì)讓接待體驗(yàn)和員工效率受損。這些問(wèn)題在兩百到一千八百平米的區(qū)間內(nèi)，完全可以通過(guò)合理的平面規(guī)劃來(lái)規(guī)避。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)的單元結(jié)構(gòu)給了企業(yè)重新思考空間分配的機(jī)會(huì)。比如將靠窗區(qū)域留給需要長(zhǎng)時(shí)間專注的崗位，將核心筒附近設(shè)置為會(huì)議與洽談區(qū)，利用玻璃隔斷保持視覺(jué)通透的控制噪音。再比如把前臺(tái)與等候區(qū)合并，減少純展示性面積，把節(jié)省下來(lái)的空間用于員工休息或者小型討論區(qū)。這些調(diào)整不需要額外增加租金成本，但會(huì)直接影響團(tuán)隊(duì)每天的工作狀態(tài)。

另一個(gè)容易被低估的因素是樓宇本身的配套與通勤條件。員工每天花在電梯、餐飲、便利店、公共交通接駁上的時(shí)間，累積起來(lái)是驚人的數(shù)字。佳兆業(yè)廣場(chǎng)在商業(yè)配套和交通可達(dá)性上的成熟度，減少了企業(yè)自建食堂、班車或者周邊補(bǔ)貼的需求，這本身就是一種隱性的成本節(jié)約。選址不只是租一個(gè)房間，而是選擇一套每天運(yùn)轉(zhuǎn)的系統(tǒng)。

華眾致和（北京）文化發(fā)展有限公司作為該項(xiàng)目的直租服務(wù)方，在文化、傳媒、科技類企業(yè)的辦公需求上有比較深入的積累。這類企業(yè)通常對(duì)空間形象、網(wǎng)絡(luò)條件、空調(diào)運(yùn)行時(shí)間、加班時(shí)段管理有特定要求，而這些恰恰是標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓容易忽略的細(xì)節(jié)。直租服務(wù)團(tuán)隊(duì)的價(jià)值在于提前把這些需求梳理清楚，而不是等到入駐后再反復(fù)協(xié)調(diào)。

對(duì)于正在考慮搬遷或者擴(kuò)租的企業(yè)，建議不要只對(duì)比每平米單價(jià)。把免租期折算、裝修投入分?jǐn)?、物業(yè)費(fèi)與空調(diào)費(fèi)計(jì)算方式、實(shí)際使用率、擴(kuò)租可能性放在同一張表里，得到的往往和第一印象不同。辦公空間是長(zhǎng)期決策，短期便宜和長(zhǎng)期合適之間，通常需要做出取舍。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)提供的面積區(qū)間，本質(zhì)上是給企業(yè)一個(gè)不用頻繁搬遷的選擇。從兩百七十平米到一千八百平米，企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)前團(tuán)隊(duì)規(guī)模和未來(lái)一年的增長(zhǎng)預(yù)期鎖定合適單元，把精力放在業(yè)務(wù)上，而不是每隔一年就重新找房、裝修、搬家。這種穩(wěn)定性，在當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中本身就是一種競(jìng)爭(zhēng)力。