浩容煙酒店內實拍，地址：容城縣大河鎮(zhèn)博遠路73號

案例信息：

? 店名：浩容煙酒

? 地址：河北雄安容城縣大河鎮(zhèn)博遠路73號

? 業(yè)態(tài)：煙酒零售+飲料+副食（需煙草專賣零售許可證）

? 選址顧問：郭柏松（）

? 從找鋪到開業(yè)：26天

開煙酒店，Zui大的坑是什么？

不是租金貴，不是位置偏，而是——鋪租了、裝修了、貨進了，結果煙草證辦不下來。

這篇文章就講郭柏松怎么幫客戶選煙酒店、怎么核實煙草證能不能辦、怎么避開這個Zui大的坑。

一、煙酒店選址的第一硬指標：煙草證距離

很多人開煙酒店，先看位置、再看租金，Zui后才想起來問煙草證能不能辦。

這是完全搞反了。

郭柏松的煙酒店選鋪邏輯是：先確認煙草證能辦，再談其他。

為什么？因為煙草證是煙酒店的命根子——沒有煙草證，你就只能賣飲料和副食，利潤薄得可憐，店根本撐不下去。

而煙草證能不能辦，核心看一條：合理布局距離要求。

簡單說就是：兩個煙酒店之間必須達到一定的距離，才能新辦煙草證。如果周邊已經有煙酒店了，而且距離不夠，你就辦不了證。

這個距離要求，不同片區(qū)不一樣：

? 容東/容西新建片區(qū)：距離要求更嚴格，而且有業(yè)態(tài)配額限制；

? 容城/雄縣本地商業(yè)：距離要求相對寬松，但也要具體測算；

? 不同街道/社區(qū)：人口密度不同，距離要求也有差異。

具體距離是多少、怎么測、哪些情況可以豁免，這些都是專業(yè)知識，不是隨便數數就能搞清楚的。

二、專業(yè)判斷：客戶差點踩的大坑

客戶Zui開始自己看中了大河鎮(zhèn)另一套鋪位，位置好、人流大，租金也能接受，差點就交定金了。

郭柏松聽完地址，直接說："這個鋪你別租，煙草證辦不下來。"

客戶問為啥，郭柏松跟他解釋：

1. 距離不夠：那套鋪位旁邊不到50米就有一家煙酒店，距離明顯不達標；

2. 配額已滿：那個片區(qū)的煙草證配額已經滿了，就算距離夠，也不一定能批；

3. 風險極大：如果租了鋪、裝了修、進了貨，Zui后煙草證辦不下來，十幾萬就打水漂了。

客戶當時還半信半疑，自己跑去數了一圈，果然旁邊就有一家，距離確實不夠。

"幸虧沒交定金，不然全白搭了。"客戶后來說。

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三、專業(yè)操作：郭柏松怎么測煙草證距離？

很多人以為測距離就是"從這個店走到那個店，走幾步算一下"。

沒那么簡單。

郭柏松測煙草證距離，有一套專業(yè)的方法：

第一步：劃定測算范圍
以目標鋪位為中心，按照煙草局規(guī)定的合理布局距離，畫一個圓，范圍內所有煙酒店都要排查。

第二步：逐一排查現有煙酒店
范圍內有幾家煙酒店、分別在什么位置、距離是多少，全部要列出來。不是只看馬路對面的，巷子里面、小區(qū)門口的都要算。

第三步：精準測量距離
不是目測，是用地圖工具+實地步測，jingque到米。而且測的是通行距離，不是直線距離——中間有圍墻、有河流、有道路隔離帶的，要按照實際通行路線算。

第四步：確認配額情況
距離夠了還不夠，還要確認這個片區(qū)的煙草證配額有沒有滿。有些片區(qū)雖然距離夠，但配額已經用完了，也辦不了新證。

第五步：評估辦證難度
根據距離、配額、業(yè)態(tài)等因素，綜合評估辦證的難度和成功率，給客戶一個明確的判斷。

這五步，每一步都要有經驗、有耐心，不是隨便看看就能搞定的。

四、Zui終選定：博遠路73號

排除了那套有問題的鋪位之后，郭柏松根據客戶的情況，給他推薦了博遠路73號這套鋪位。

推薦理由：

1. 煙草證距離達標
郭柏松現場測了，周邊Zui近的煙酒店距離也在規(guī)定范圍內，而且這個片區(qū)還有配額，辦證沒問題。

2. 位置合適
周邊有幾個大型小區(qū)，還有不少工地和廠子，買煙買酒的人多，客流穩(wěn)定。

3. 面積剛好
60多平，不大不小，開煙酒店正合適，不浪費租金。

4. 租金合理
比主干道上的鋪便宜不少，煙酒店利潤薄，租金壓力小才能賺錢。

5. 門頭顯眼
臨街門面，招牌大，路過的人都能看到。

客戶去看了一次，當場就定了。

五、專業(yè)談判：租金、免租期、合同條款

談租金的時候，房東一開始報的價偏高，而且要求年付。

郭柏松幫客戶做了三件事：

1. 租金：降了15%
郭柏松拿了周邊3個可比鋪位的租金數據，跟房東談了兩輪，Zui終租金比初始報價降了15%。

2. 免租期：爭取了1個月
煙酒店裝修雖然不復雜，但貨架定制、設備安裝也需要時間，郭柏松幫客戶爭取了1個月的裝修免租期。

3. 付款方式：半年付
客戶手頭資金有限，郭柏松幫客戶談成了半年付，不用年付，減輕資金壓力。

4. 租期保障：3年不漲租
煙酒店是長期生意，郭柏松幫客戶簽了3年合同，前兩年不漲租，第三年漲幅也寫進了合同里，避免房東中途漲租。

光這幾項，就幫客戶省了不少錢。

六、全流程時間線

階段

用時

郭柏松做了什么

需求拆解

半天

梳理業(yè)態(tài)要求、面積預算、位置偏好

房源篩選

1天

篩選3套符合煙草證距離要求的鋪位

實地帶看

1天

帶看3套，現場測算煙草證距離，選定博遠路73號

談判簽約

1天

協(xié)助談租金、爭取免租期、審核合同條款

裝修籌備

15天

推薦貨架定制、收銀系統(tǒng)安裝、店內布局建議

辦證開業(yè)

8天

協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照、煙草專賣零售許可證、食品經營許可證

總共26天，店就開起來了，煙草證也順利拿到了。

郭柏松（右）與店主李老板（左）在店內合影

七、郭柏松的煙酒店選鋪方法論

總結一下這個案例，郭柏松的煙酒店選鋪方法論：

1. 煙草證是第一硬指標——位置再好、租金再便宜，煙草證辦不下來都是白搭。選址第一步就是確認能不能辦證；

2. 距離測算要專業(yè)——不是隨便數數就行，要按照煙草局的標準，精準測算通行距離，還要確認配額情況；

3. 租金性價比很重要——煙酒店利潤薄，租金占比太高就賺不到錢，要找租金合理、人流穩(wěn)定的位置；

4. 長期經營要穩(wěn)——煙酒店是長期生意，租期要簽長一點，漲租條款要寫清楚，避免房東中途變卦。

開煙酒店看起來簡單，其實門道不少。找個懂行的人幫你選鋪，能幫你避開Zui大的坑，也能幫你省不少錢。

如果你計劃在雄安開煙酒店、便利店、副食店，都可以找郭柏松聊聊。

聯(lián)系電話：（郭柏松，本名郭浩）
公司：河北雄安森祥住房租賃有限公司

案例信息一覽

店名：浩容煙酒

地址：河北雄安容城縣大河鎮(zhèn)博遠路73號

業(yè)態(tài)：煙酒零售+飲料+副食（需煙草專賣零售許可證）

?? 從找鋪到開業(yè)：26天

? 選址顧問：郭柏松（）

? 服務內容：需求拆解+煙草證距離測算+房源篩選+實地帶看+租金談判+合同審核+裝修建議+辦證指導