所謂經(jīng)營貸，是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的銀行融資產(chǎn)品。

其本意通過房產(chǎn)抵押、資產(chǎn)質(zhì)押等方式，給予中小企業(yè)個(gè)體工商戶經(jīng)營初期資金支持。

但在三年前卻出現(xiàn)了重大變化。

2020年疫情后，國家為了扶持中小企業(yè)，推出了4萬億的中小微企業(yè)融資計(jì)劃。

各大商業(yè)銀行即開始主推經(jīng)營貸產(chǎn)品，不止利息僅3個(gè)點(diǎn)出頭，更是還是可以先息后本。

在當(dāng)時(shí)房貸利率普遍在5-6%的情況下，不少炒房客瞄準(zhǔn)了商機(jī)，以至于全國各地也因此卷起了一批轉(zhuǎn)貸熱。

當(dāng)時(shí)不少原按揭購房人，在中介的鼓吹下，墊資過橋償還原二、三十年期的住房按揭貸款，買殼養(yǎng)殼去申請(qǐng)僅三年期的經(jīng)營貸款。

在他們認(rèn)為，僅這2個(gè)點(diǎn)的利差，即使是房價(jià)不漲，每年都可以省下多少利息錢，到時(shí)三年期忙，再找個(gè)過橋資金銀行續(xù)個(gè)貸不就完事。

但萬萬令人想不到的是，2020年卻已是內(nèi)地房市的時(shí)刻。

自21年始至今，不是地區(qū)房價(jià)普遍下跌20-30%，甚至部分樓盤一度腰斬，現(xiàn)價(jià)不及高峰1/3。

利息是節(jié)省了，但隨即而來的卻是24年的經(jīng)營貸普遍到期，需要續(xù)貸。

當(dāng)時(shí)經(jīng)營貸700萬的房子，現(xiàn)在不止要一次性償還本金700萬，而且續(xù)貸評(píng)估還過不了。

原來值1000萬，現(xiàn)在只能評(píng)個(gè)500萬，也就是說就算續(xù)貸也只能貸個(gè)350萬。

還有個(gè)350萬的缺口，需要補(bǔ)上，這時(shí)候你就懵逼了…

怎么辦，只能各處湊錢再擼信用貸，然后以貸養(yǎng)貸，后完成了高利貸。

300萬的首付款全賠了不說，自己還變成了債務(wù)人、老賴、被起訴、被法拍，甚至房子拍掉了，還倒欠銀行350萬。

而這案例，還不單單針對(duì)于市場某一個(gè)人。

其實(shí)早在2022年的時(shí)候，就開始已經(jīng)有少部分客戶出現(xiàn)了經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸困難的情況，只不過近期的客戶中經(jīng)營貸暴雷或者即將暴雷的客戶越來越多。

經(jīng)營貸暴雷潮是否已經(jīng)來臨？

“經(jīng)營貸”全稱為房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸，是指借款人以自己名下的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的用于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的貸款產(chǎn)品。

這類貸款的主要目的是為小微企業(yè)主或個(gè)體工商戶提供流動(dòng)資金支持，幫助他們解決經(jīng)營過程中的資金需求。

也就是說其設(shè)計(jì)初衷是為了幫小微企業(yè)解決融資難的問題，經(jīng)營貸因其有抵押物，具備利率低、期限長、用款方便等優(yōu)點(diǎn)，而被廣泛違規(guī)用在其他地方，例如炒房。然后，這些年經(jīng)歷了從經(jīng)營貸違規(guī)炒房到置換按揭貸款。經(jīng)營貸第一次廣泛進(jìn)入大眾視野中是21年開年的“深房理事件”，想必對(duì)經(jīng)營貸略有了解的人對(duì)此事應(yīng)該并不陌生。在當(dāng)時(shí)的深圳，不夸張的說，你要做抵押經(jīng)營貸去真實(shí)經(jīng)營靠邊站，做抵押經(jīng)營貸買房，有多少做多少，反而是經(jīng)營貸買房被看作是更安全，更沒有逾期風(fēng)險(xiǎn)的行為?，F(xiàn)在再聽這個(gè)話是不是覺得很離譜，但是互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，我甚至能找出當(dāng)時(shí)深圳工行客戶經(jīng)理說這話的報(bào)道。但是也竟不料“深房理”竟然能把經(jīng)營貸炒房做到如此離譜、杠桿加到如此之高的地步，現(xiàn)在想來仍覺觸目驚心。然后隨著抵押經(jīng)營貸的利率越來越低，抵押經(jīng)營貸與房貸之間的利差越拉越大，市面上開始出現(xiàn)用經(jīng)營貸來置換按揭的操作方式，很多中介打出誘人的廣告來吸引按揭買房購房者做轉(zhuǎn)貸，但現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)沒有中介所吹噓的那么美好，其中暗含的坑一個(gè)接著一個(gè)。來源：網(wǎng)圖那么，我們粗略以21年作為開始，三年前做抵押經(jīng)營貸的那波人如今要迎來如何續(xù)貸的問題了，這正是暴雷的開始。經(jīng)營貸有哪些違規(guī)操作的地方？
那么除了我們所熟知的經(jīng)營貸炒房和置換按揭貸款，還有哪些可以稱的上違規(guī)的地方？資金用途：以上所說炒房和置換按揭都屬于資金用途方面違規(guī)，因?yàn)榻?jīng)營貸嘛，其資金用途就是用于企業(yè)經(jīng)營的，拿去買房或者是還按揭，再或者是炒股等其他投機(jī)用途都屬于違規(guī)。那么為了更方便的挪用原來用于企業(yè)經(jīng)營的資金，通常會(huì)偽造購銷合同，或者銀行放款到第三方個(gè)人賬戶，甚至之前還有銀行直接放款給借款人個(gè)人賬戶。人：再從“人”方面來說，通常包括負(fù)債、逾期、司法等方面，很多銀行在借款人征信方面放的很寬松，尤其是N行，很多時(shí)候黑戶都可以做；房：房產(chǎn)通常包括違建、房齡、地段、面積、房產(chǎn)價(jià)值、產(chǎn)權(quán)、老人房、小孩房等方面的問題，例如說房屋有違建不能抵押，但是花錢就能在不拆除違建的情況下解決違建的問題，再或者說已婚房產(chǎn)抵押需要配偶知曉且簽字，那么很多中介會(huì)偽造離婚協(xié)議等文件讓客戶瞞著另一半單簽，這類客戶通常是有很多負(fù)債不想讓另一半知曉的；公司：做經(jīng)營貸必須抵押人或借款人名下要有公司，作為一個(gè)經(jīng)營主體來做貸款，銀行必須考察公司的經(jīng)營情況，包括流水、營業(yè)額、資產(chǎn)負(fù)債率、企業(yè)負(fù)債、司法情況等內(nèi)容。那么很多人就是個(gè)上班族，沒有公司怎么辦，那就過戶一個(gè)空殼公司或者新注冊(cè)一個(gè)公司咯，空殼公司或新公司沒有經(jīng)營數(shù)據(jù)怎么辦，部分銀行可以做空殼公司、新公司，還有部分銀行可以做雙新，也就是新產(chǎn)證、新公司，部分銀行可以做抵貸不一，也就是說抵押人和借款人不是同一個(gè)人，你抵押了別人的房子借款給自己用，甚至還有的銀行可以做暗股代持，意思就是說出具一份代持協(xié)議，表明自己持有他們公司多少多少股份。那咱們不妨想一想，這么多玩法，當(dāng)中有多少空子可以鉆呢？其實(shí)做房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸的邏輯很簡單：每個(gè)銀行都有自己的紅線。曾不止一個(gè)銀行客戶經(jīng)理當(dāng)面跟客戶講：銀行根本不怕你逾期，我們只是想賺你的利息罷了，你要是逾期了房子就歸銀行然后法拍掉了，所以沒什么可以擔(dān)心的。所以很多銀行和客戶經(jīng)理“尺度”放的很大，非常的有想象空間，仿佛房子就是那個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，只要房價(jià)一直漲，至少是不能跌，這一條房產(chǎn)抵押的路徑看起來就無懈可擊。