實戰(zhàn)：田林新村的"老房子體檢"

"我家住五樓，每天晚上躺在床上，總擔心會不會哪天樓塌了——你看這墻上的裂縫，從天花板一直裂到地板，去年還只有頭發(fā)絲那么細，今年都能塞進一根筷子了。"徐匯區(qū)田林新村64歲的居民陳阿姨拉著我們檢測人員的手，往自家臥室的墻角指。田林新村是上海80年代建造的大型居住區(qū)，陳阿姨住的這棟6層磚混住宅建于1986年，外墻用的是240mm厚黏土磚墻，樓板是預應(yīng)力空心板，沒有構(gòu)造柱，只有每層一道圈梁。像這樣的老公房在徐匯區(qū)還有很多——漕河涇、康健、長橋、凌云……隨著上海城市更新進程加速，這些老公房的結(jié)構(gòu)安全評估問題越來越受到關(guān)注。

檢測方案：老房子的"打根摸底"怎么干

老公房檢測Zui大的特點就是"缺資料"——絕大多數(shù)80年代的公房圖紙已經(jīng)找不到了，或者圖紙跟實際不一致（當年施工隨意性大）。所以方案的第一步不是檢測而是"測繪"——用激光測距儀和卷尺把每層的結(jié)構(gòu)布置測出來，畫出現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)平面圖。然后才是常規(guī)檢測內(nèi)容：地基基礎(chǔ)——查看有無不均勻沉降的跡象（底層地面隆起或下沉、門窗傾斜、散水開裂）；上部承重結(jié)構(gòu)——墻體的強度、厚度、裂縫、變形；樓蓋和屋蓋——預制板的擱置長度、板縫開裂、衛(wèi)生間和廚房樓板的滲漏銹蝕。徐匯區(qū)老公房的特殊點在于：很多一樓住戶自己敲掉承重墻"破墻開店"、頂層住戶在屋頂違章搭建增加荷載、部分小區(qū)早期做過"平改坡"但改造方案未經(jīng)結(jié)構(gòu)復核。這些人為改動對結(jié)構(gòu)安全的影響很大，檢測方案必須把這些因素納入考量。

檢測依據(jù)

老公房檢測依據(jù)的規(guī)范清單：GB50292-2015《民用建筑可靠性鑒定標準》是鑒定總綱，從構(gòu)件→子單元→鑒定單元分層評級；JGJ125-2016《危險房屋鑒定標準》專門判定房屋是否屬于危房及其危險等級——如果是承重墻開裂嚴重、傾斜率超標、樓板斷裂等，就可能構(gòu)成危險點或危險房屋；GB/T50344-2019指導現(xiàn)場檢測抽樣和方法；GB/T 50315-2011提供砌體強度和砌筑質(zhì)量的檢測方法；GB50023-2009用于抗震鑒定（徐匯區(qū)7度設(shè)防）。幾個實用的實操參考標準：GB50007-2011中關(guān)于變形允許值——磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)局部傾斜限值0.002；CJJ/T234-2015《城鎮(zhèn)房屋檢測鑒定技術(shù)規(guī)程》專門針對城鎮(zhèn)老舊房屋給出了實操性更強的檢測鑒定流程。

檢測方法實操

磚墻強度檢測用的是回彈法——HT-75型磚回彈儀在磚表面彈16個點，彈擊時避免磚縫和破損處，每面墻取5塊磚的平均回彈值換算磚的強度等級。砂漿強度Zui實用的現(xiàn)場方法是貫入法——SJY800型貫入儀將測釘射入砂漿灰縫，根據(jù)貫入深度查專用的砂漿強度換算表。我們測過田林新村20多棟老公房，80年代的混合砂漿強度普遍在M0.5-M1.5之間——這跟現(xiàn)在的M5-M10差了可不是一點半點。裂縫檢測要區(qū)分"死縫"還是"活縫"——在裂縫上貼石膏餅，3-6個月后觀察石膏餅是否開裂，開裂說明裂縫還在發(fā)展?；A(chǔ)不均勻沉降的判斷主要看外墻勒腳處的45°裂縫（典型的沉降裂縫，從門窗洞口角斜向延伸），以及底層門檻和室外散水的相對高差。墻體傾斜測量用全站儀或經(jīng)緯儀，每棟測4個角部棱線。

檢測流程五步走

第一步入戶協(xié)調(diào)（1-2天）：老公房檢測Zui大的現(xiàn)實困難是入戶——跟商品房不同，老公房的業(yè)主情況復雜（自住、出租、空關(guān)都有），需要社區(qū)干部提前一周通知、逐戶約時間，這個環(huán)節(jié)往往比檢測本身還費時。第二步建筑測繪（2-4天）：逐層逐戶測量結(jié)構(gòu)布置，繪制建筑結(jié)構(gòu)平面圖——這件事的意義不亞于檢測本身，因為大部分老公房終于有了第一張靠譜的結(jié)構(gòu)圖紙。

檢測要求的底線

老公房安全評估有幾個底線指標：傾斜率超過0.7%即達到JGJ125危險點判定標準；承重墻裂縫寬度超過2mm或裂縫長度超過層高的1/3需要重點關(guān)注；承重墻砂漿強度低于M0.4一般不能滿足承載力和抗震要求。安全性等級評到Csu或Dsu的房屋，報告要明確提出"限制使用"或"停止使用"的建議。對于鑒定發(fā)現(xiàn)的問題，處理優(yōu)先級排序一般是：構(gòu)件危險（立即處置）>承載力不足（加固）> 耐久性退化（維修）。徐匯區(qū)住建委目前正在推進老公房的定期安全檢查制度，目標是每3-5年全覆蓋一次。