鑫誼創(chuàng)意園：東外灘“3.5元級”地鐵口創(chuàng)意辦公

項目名稱：鑫誼創(chuàng)意園（海上新東坊創(chuàng)意園）

項目地址：上海市楊浦區(qū) 長陽路1514號（緊鄰地鐵12號線寧國路站）

運營背景：由原友誼羊毛衫廠老廠房改造，2010年竣工。定位為 “3.5–4.0元級 + 分體空調(diào)24小時自控 + 地鐵口零距離”的 東外灘“文創(chuàng)/輕辦公”園區(qū)，是預算有限、需 24小時作業(yè) 且極度依賴地鐵通勤的 高性價比選項。

區(qū)域位置：東外灘核心，地鐵“100米”真上蓋

核心區(qū)位：位于 楊浦東外灘長陽路商務帶，緊鄰寧國路。相比你剛看過的 三九商務樓（吉林路），它離地鐵更近（100米 vs500米），通勤效率更高；相比 李爾亞太總部大樓（江浦路），它租金便宜約 1.5元/㎡，但犧牲了甲級樓宇形象。

交通實測：

地鐵：距 12號線寧國路站 約 100米（步行2–3分鐘），是東外灘 “地鐵口零距離” 的稀缺創(chuàng)意園項目。

自駕：緊鄰 內(nèi)環(huán)高架，約 10–15分鐘 達陸家嘴；經(jīng)內(nèi)環(huán)約35分鐘達虹橋樞紐。

租金與成本：3.5元級“24小時空調(diào)自由”的賬本

2026年真實水位：

主流成交：標準交付大面積（300–1200㎡）普遍 3.5–4.0元/㎡·天（含稅），市場主力約3.5–3.7元；小戶型（58–200㎡）掛牌3.5–4.0元。

工位折算：按8–10㎡/工位，約 28–32元/工位/月（含物業(yè)），是三九商務樓（~3.5元）的同級競品，但地鐵通勤更優(yōu)。

費用明細（關(guān)鍵：分體空調(diào)無時段限制）：

物業(yè)費：12元/㎡·月（上海鑫誼物業(yè)管理），僅含基礎(chǔ)保潔/安保，不含能耗，是周邊甲級樓（如李爾30元）的 四折。

空調(diào)模式：分體空調(diào)（租戶自裝/自管），24小時全開無限制，電費按獨立電表計，適合通宵作業(yè)的電商/直播/研發(fā)團隊。

停車：園區(qū)約 30個車位，月租金約 600元/輛（部分報價600–650元）。

成本邏輯：“3.5元租金 + 12元基礎(chǔ)物業(yè) + 電費”。用 三九商務樓級的總成本，拿下“地鐵口零距離+24小時空調(diào)自由”，是預算極低但需獨立控溫企業(yè)的 “通勤優(yōu)選”。

規(guī)模與空間：低密園區(qū)，3.6米層高，70%得房率

總規(guī)模：4層 低密度創(chuàng)意園區(qū)，總建面約 8000㎡，由多棟獨立樓宇組成，標準層面積約 300–1000㎡，得房率70%。

空間參數(shù)：

可租面積：靈活分割58–1200㎡（常見210/480/780/1250㎡），支持整層租賃，適合20–100人文創(chuàng)/電商團隊。

層高：標準層高 約3.6m，實際凈高約 2.8–3.0m，部分房源層高達 5m，適合 loft 或創(chuàng)意辦公。

硬件配置：2部客梯（老廠房改造，梯速一般）；分體空調(diào)+紅磚/涂料立面；三網(wǎng)光纖。

項目特色：24小時空調(diào)自由+地鐵口+老廠房 loft 風

核心亮點（對比周邊）：

24小時空調(diào)自由：分體空調(diào)系統(tǒng)，不受物業(yè)時段限制，相比李爾亞太總部大樓（VAV限時）更適合非標作息團隊。

地鐵口零距離：100米直達12號線，通勤效率優(yōu)于周邊90%的競品（如三九商務樓500米）。

老廠房 loft 風：由同濟大學規(guī)劃設(shè)計，保留工業(yè)風元素，層高優(yōu)勢明顯，適合創(chuàng)意類企業(yè)。

? 五、周邊與選址畫像

配套環(huán)境：步行5分鐘達 寧國路商圈（餐飲、便利店）；周邊生活配套成熟，自帶園區(qū)商業(yè)（咖啡、簡餐）。

選址建議：

適合：文創(chuàng)公司、電商團隊、設(shè)計工作室、直播機構(gòu)，團隊 20–80人，預算3.5元級，重度依賴24小時空調(diào)（如直播、客服），且極度依賴 地鐵通勤。

慎選：需要 甲級大堂形象（如李爾亞太總部大樓）、大型地下車庫（僅30個車位）的企業(yè)。