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項(xiàng)目名稱：美奐大廈（Meihuan Building）
項(xiàng)目地址：上海市徐匯區(qū)中山南二路107號(hào)（近大木橋路，距地鐵4/12號(hào)線約370米）
運(yùn)營(yíng)背景：由 上海稻盛商務(wù)服務(wù)有限公司運(yùn)營(yíng)，2016年 竣工的 約4萬(wàn)㎡ 商辦綜合體。定位為“雙地鐵上蓋 + 5.0-6.5元租金 + 27元物業(yè)” 的高性價(jià)比甲級(jí)寫字樓，是徐匯濱江 醫(yī)療、實(shí)業(yè)、科技類 企業(yè)“既要通勤又要成本” 的 務(wù)實(shí)之選。
核心區(qū)位：位于徐匯濱江商務(wù)區(qū)北部（龍華板塊），緊鄰內(nèi)環(huán)高架。項(xiàng)目處于“濱江+生活”雙圈交匯處，生活配套極其成熟，商務(wù)氛圍偏“醫(yī)療+實(shí)業(yè)”。
交通路網(wǎng)：“雙地鐵 + 內(nèi)環(huán)”的通勤。
地鐵：步行約 370米（約5分鐘）直達(dá)地鐵4號(hào)線、12號(hào)線大木橋路站，屬于“準(zhǔn)地鐵上蓋”，通勤效率極高。
自駕：緊鄰 內(nèi)環(huán)高架、中山南二路，約10-15分鐘 可達(dá)徐家匯、前灘，20分鐘 可達(dá)人民廣場(chǎng)。
租金報(bào)價(jià)：市場(chǎng)主流成交價(jià)約 5.0 -6.5元/㎡·天（含稅）。
高性價(jià)比區(qū)：部分大面積/整層房源實(shí)際成交價(jià)約 4.0 -5.0元/㎡·天（徐匯濱江甲寫地板價(jià)）。
標(biāo)準(zhǔn)/報(bào)價(jià)區(qū)：中介掛牌均價(jià)約 6.0 -6.5元，標(biāo)準(zhǔn)精裝約 5.5-6.0元。
工位折算：若按 8-10㎡/工位 折算，等效租金約40-52元/工位/月（含物業(yè)），性價(jià)比在甲寫中極高。
其他費(fèi)用：
物業(yè)費(fèi)：約 27元/㎡·月（由上海稻盛/戴德梁行 運(yùn)營(yíng)，通常含基礎(chǔ)空調(diào)費(fèi)）。
空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行時(shí)間 周一至周五8:30-18:00、周六8:30-13:00，加班需額外收費(fèi)（約800元/小時(shí)）。
停車：地下約 230-390個(gè) 車位，月租金約850-900元/月/輛（略高于市場(chǎng)均價(jià)）。
成本結(jié)構(gòu)：“5.5元租金 + 27元物業(yè)”，綜合持有成本顯著低于周邊新地標(biāo)（如西岸智塔、CMG），“2016年+成熟運(yùn)營(yíng)”是其 核心降本邏輯。
總規(guī)模：總建筑面積約 4萬(wàn)平方米，地上23層（商辦），2016年交付，硬件標(biāo)準(zhǔn)為“甲級(jí)寫字樓”。
可租面積：132 -1,900平方米（支持整層/靈活分割）。
標(biāo)準(zhǔn)辦公：主力戶型180-500㎡，適合中小型醫(yī)療、科技、實(shí)業(yè)公司。
整層/大平層：整層約 1,000-1,900㎡（得房率約65-70%），適合中型企業(yè)總部。
硬件參數(shù)（甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）：
層高：標(biāo)準(zhǔn)層高約 3.5米（凈高約2.65-2.8米），空間感優(yōu)于普通乙寫。
特色：全玻璃幕墻，現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)，5部富士達(dá)客梯，5G全覆蓋。
“美奐大廈+效率”定位：大的優(yōu)勢(shì)在于 “雙地鐵370米 +5.0-6.5元實(shí)際租金 + 27元全包物業(yè)” 的“通勤+成本”雙優(yōu)。相比周邊新甲寫（如CMG國(guó)際傳媒港），它提供更強(qiáng)的通勤便利（地鐵上蓋 vs 步行800米）及更強(qiáng)的成本控制（5.5元 vs 6-8元），是 注重“員工通勤”的企業(yè)（如醫(yī)療健康、實(shí)業(yè)、科技）的 。
“2016年+商辦綜合體”運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：2016年竣工 的成熟甲寫，硬件標(biāo)準(zhǔn)高（3.5米層高、全玻璃幕墻），運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。“27元物業(yè)含基礎(chǔ)空調(diào)”設(shè)計(jì)是該項(xiàng)目與能耗費(fèi)另計(jì)樓的核差異（美奐大廈是物業(yè)含基礎(chǔ)空調(diào)，周邊新樓是能耗費(fèi)另計(jì)，成本透明度極高）。
“醫(yī)療+實(shí)業(yè)”產(chǎn)業(yè)生態(tài)：入駐了大量醫(yī)療健康、實(shí)業(yè)、科技類企業(yè)（如江河海運(yùn)、研知結(jié)構(gòu)工程），形成了“樓上辦公+樓下商業(yè)” 的產(chǎn)業(yè)氛圍。疊加自帶商業(yè)（星巴克、員工餐廳），生活便利性極強(qiáng)。
園區(qū)內(nèi)配套：4萬(wàn)㎡綜合體配套齊全（員工餐廳、咖啡廳、便利店、銀行），滿足辦公人員“辦公+生活” 需求。
外部商業(yè)：步行 5-10分鐘 可達(dá)正大樂(lè)城、綠地繽紛城；車行 5分鐘 可達(dá)徐家匯，生活配套極其豐富。
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一般項(xiàng)目：從事信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，受托房屋租賃，工程管理服務(wù)，企業(yè)管理咨詢，商務(wù)信息咨詢（不含投資類咨詢），廣告設(shè)計(jì)、制作、代理，數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)支持服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，互聯(lián)網(wǎng)銷售（除銷售需要許可的商品）。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）
百樓通作為政企招商、企業(yè)定制化選址解決方案供應(yīng)商，旗下有第一租房網(wǎng)，優(yōu)樓網(wǎng)，百樓通·聯(lián)合辦公等大流量招商平臺(tái)。百樓通秉承“全心全意為企業(yè)服務(wù)”的宗旨，打造連接投資者與招商載體的橋梁，形成區(qū)域聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、服務(wù)聯(lián)動(dòng)。 助力招商引資，提供更優(yōu)政策咨詢； 提供企業(yè)定制化選址解決方案。 ...