某市目前老、舊、小且沒有物業(yè)管理的小區(qū)不少，因?yàn)閺?fù)雜的歷史原因，此類小區(qū)普遍沒有成立業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，大多數(shù)沒有聘請(qǐng)規(guī)范的物業(yè)管理公司，臟亂差現(xiàn)象比較普遍，基礎(chǔ)設(shè)施與消防設(shè)施薄弱，存在著較大的治理安全隱患。

在諸多治理實(shí)踐探索中，小區(qū)創(chuàng)立的“自治信托服務(wù)模式”以其獨(dú)特的創(chuàng)新理念與顯著的治理成效贏得了居民的xinlai與支持。

主要做法

小區(qū)建于上世紀(jì)90年代，共有7棟住宅、1個(gè)酒店，1個(gè)幼兒園，居住著200多戶居民。小區(qū)原來屬于某單位的家屬樓，長期由單位代管，后因政策原因單位退出管理，成了無物業(yè)管理的小區(qū)。由于長期缺乏維護(hù)，停車秩序混亂、垃圾雜物亂堆亂放等問題突出。小區(qū)居民對(duì)改善小區(qū)管理和居住環(huán)境呼聲很高，但由于缺乏有效的業(yè)主組織，居民們改造家園的意見難以統(tǒng)一，改變小區(qū)的愿望一再落空。

如何找到一條適合小區(qū)的自治之路？社區(qū)黨委主動(dòng)作為，深入群眾聽訴求、找癥結(jié)、挖資源，逐步打開工作新局面。

引入社工團(tuán)隊(duì)，搭建居民議事平臺(tái)

2021年，社區(qū)居委會(huì)引入蘿卜規(guī)則社區(qū)發(fā)展中心作為支撐，推動(dòng)成立了小區(qū)議事協(xié)商會(huì)，選出樓長、議事員等30余人的議事隊(duì)伍，搭建起“有事好商量”的議事平臺(tái)。

幾年來，議事會(huì)聚焦無序停車、電力更新、樓道翻修、電梯加裝等棘手問題，及時(shí)研究對(duì)策，推動(dòng)一個(gè)個(gè)議題落地見效。

創(chuàng)新物業(yè)管理模式，探索“自治信托服務(wù)”

由于小區(qū)規(guī)模較小，且設(shè)施老化，向社會(huì)公開征集物業(yè)管理公司，終的結(jié)果要么是物業(yè)費(fèi)偏高，要么是物業(yè)不愿意接手，引進(jìn)傳統(tǒng)物業(yè)公司管理小區(qū)的想法行不通。

經(jīng)過多方學(xué)習(xí)考察，議事會(huì)終決定借鑒成都等地的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，創(chuàng)新采用“自治信托服務(wù)”模式，通過服務(wù)費(fèi)用公開、物業(yè)社工牽頭治理、小區(qū)居民參與監(jiān)督、小區(qū)發(fā)展基金維系建設(shè)，構(gòu)建透明、互信、低成本、可持續(xù)、協(xié)作共建的物業(yè)服務(wù)新生態(tài)。

2023年5月，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了屆業(yè)主委員會(huì)，并通過業(yè)主大會(huì)確認(rèn)了小區(qū)采用“自治信托服務(wù)”管理模式，委托第三方組織作為小區(qū)“自治信托服務(wù)”管理工作的統(tǒng)籌單位，并制定《小區(qū)自治信托服務(wù)方案》作為公共管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

加強(qiáng)黨組織建設(shè)，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用

社區(qū)黨委牽頭與轄區(qū)單位結(jié)對(duì)共建。小區(qū)為某單位所建，房改后小區(qū)內(nèi)仍有19套房產(chǎn)為該單位所有，社區(qū)黨委主動(dòng)對(duì)接該單位，與該單位簽訂了黨建共建協(xié)議，大限度爭取該單位對(duì)改善小區(qū)管理的支持。

其次，建立小區(qū)黨支部，發(fā)揮黨員先鋒模范作用。選舉群眾基礎(chǔ)好、協(xié)商議事參與度高的黨員擔(dān)任支部書記。小區(qū)業(yè)委會(huì)5名成員中黨員有4人，30名居民議事代表中有黨員11人。通過小區(qū)黨員發(fā)揮先鋒模范作用，引領(lǐng)小區(qū)居民參與小區(qū)協(xié)商議事與公共事務(wù)決策，不斷提高小區(qū)自治能力。

搭建智慧平臺(tái)，提高治理效能

小區(qū)規(guī)模小，樓棟較分散，且小區(qū)內(nèi)有酒店、商鋪等商事主體，公共區(qū)域管理難度大。經(jīng)多方商議，小區(qū)議事會(huì)采用智能化服務(wù)手段，統(tǒng)一平臺(tái)管理，實(shí)現(xiàn)繳費(fèi)服務(wù)一網(wǎng)管理，在各個(gè)出入閘口增設(shè)一鍵呼叫系統(tǒng)并加裝攝像頭。居民通過小區(qū)服務(wù)中心微信公眾號(hào)就可以繳納物業(yè)費(fèi)與停車費(fèi)，直接監(jiān)督公共資金收支情況，增加公共區(qū)域保修、報(bào)修和到家增值服務(wù)功能，極大便利居民日常生活。

如今，小區(qū)面貌煥然一新，停車有序、鄰里和諧、業(yè)主自主繳費(fèi)率接近80%，6個(gè)單元加裝電梯，7個(gè)單元正在進(jìn)行樓棟翻新。

翻新前

翻新后

實(shí)踐啟示

老舊無物業(yè)管理小區(qū)治理一直是基層治理的痛點(diǎn)與難點(diǎn)，小區(qū)的實(shí)踐探索，創(chuàng)新引進(jìn)“自治信托服務(wù)”的物業(yè)管理模式有效地破解了許多治理難題，為推進(jìn)我市老舊小區(qū)治理提供了重要的實(shí)踐啟示。

01

引入社工團(tuán)隊(duì)，助力小區(qū)建立議事團(tuán)隊(duì)與業(yè)委會(huì)，破解“沒有組織”的難題。老舊小區(qū)治理難，根本在于“群龍無首”，引進(jìn)社工團(tuán)隊(duì)可以起到催化作用，發(fā)現(xiàn)社區(qū)人才，成立議事團(tuán)隊(duì)，這是治理的前提條件。

02

開展議事協(xié)商，小區(qū)事情自己辦，扭轉(zhuǎn)居民“等靠要”思想。小區(qū)經(jīng)過深入調(diào)研，擬定符合小區(qū)承受能力的服務(wù)要求，從而在不依靠政府“輸血”的情況下實(shí)現(xiàn)小區(qū)的自行運(yùn)轉(zhuǎn)。小區(qū)議事代表全程參與方案的制定，決定引進(jìn)“自治信托服務(wù)”物業(yè)管理模式，實(shí)現(xiàn)了費(fèi)用繳納適中與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合理的有機(jī)統(tǒng)一。

03

通過建立信托賬號(hào)，以銀行流水直接公開的方式，建立居民對(duì)于社區(qū)發(fā)展中心的充分信任，破解“信任難題”。小區(qū)公共資金出入的公開透明，既可避免業(yè)主間的猜疑和攻擊，也可避免服務(wù)機(jī)構(gòu)謀取不正當(dāng)利益。

04

通過建立業(yè)主對(duì)小區(qū)服務(wù)中心和具體服務(wù)單位（安保、保潔）等層層監(jiān)督與績效考核機(jī)制，既體現(xiàn)了業(yè)主的主體地位，又有效地破解了“低效率管理難題”。服務(wù)組織必須通過公開招投標(biāo)引進(jìn)，服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須通過協(xié)議解決，居民全程對(duì)服務(wù)單位開展監(jiān)督，定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，采用服務(wù)人員績效發(fā)放與業(yè)主滿意度掛鉤制度，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)治理效能與服務(wù)人員績效提升的有機(jī)統(tǒng)一。

05

建立小區(qū)發(fā)展基金，破解小區(qū)“可持續(xù)發(fā)展難題”。小區(qū)發(fā)展基金主要用于支持樓道改造、下水道疏通、墻體外立面維修、消防設(shè)施更新、綠化美化等基礎(chǔ)設(shè)施改善，有效撬動(dòng)居民參與共建家園，實(shí)現(xiàn)公共資金支持與業(yè)主責(zé)任擔(dān)當(dāng)之間的有機(jī)統(tǒng)一，推動(dòng)小區(qū)公共設(shè)施逐步改善。制定小區(qū)發(fā)展基金的管理使用制度，嚴(yán)格規(guī)范資金使用范圍、使用規(guī)則、報(bào)銷程序與公示制度，全程接受居民監(jiān)督，確保了發(fā)展基金的安全可控。

06

通過建立“社工+智慧平臺(tái)”模式，實(shí)現(xiàn)降本增效的同時(shí)提升居民對(duì)服務(wù)的感知度，有效破解“信息不對(duì)稱難題”。小區(qū)通過建立智慧預(yù)警平臺(tái)、小區(qū)物業(yè)線上系統(tǒng)、智慧停車管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民繳費(fèi)、保修、治安等一網(wǎng)通管，同時(shí)用社工替代物業(yè)管理員，重塑服務(wù)模式，發(fā)動(dòng)小區(qū)能人、熱心群眾積極開展自我服務(wù)，引入社會(huì)公益力量，豐富小區(qū)服務(wù)內(nèi)容。推動(dòng)居民更好地開展自治工作，將服務(wù)與管理相統(tǒng)一。此外，小區(qū)智慧平臺(tái)采用開放模式，今后可以疊加諸如養(yǎng)老、助殘、應(yīng)急等多樣化服務(wù)功能。

對(duì)策思考

借鑒小區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我市的老舊小區(qū)治理工作提出幾點(diǎn)對(duì)策建議：

01

制定好明確的目標(biāo)任務(wù)，特別是鎮(zhèn)街、居委會(huì)的具體工作任務(wù)，把老舊小區(qū)的治理成效納入年度考核指標(biāo)之中，把績效考核結(jié)果作為干部考核使用的重要參考。

02

把握社區(qū)治理的工作規(guī)律，發(fā)揮好社會(huì)工作者的工作積極性和主動(dòng)性，支持社會(huì)組織參與社區(qū)治理，提升社工人才的薪酬待遇，想方設(shè)法調(diào)動(dòng)居民參與治理的熱情，推動(dòng)形成“人人參與治理”的工作局面。

03

創(chuàng)新治理模式，促成百花齊放的良好工作局面。社區(qū)實(shí)際情況不同，社區(qū)治理的方式也應(yīng)該多種多樣，要鼓勵(lì)基層大膽創(chuàng)新，找到契合基層社區(qū)治理的zuijia方案。