上海市二手商辦交易稅費(fèi)和交易流程

發(fā)表于

收錄于合集

友情提示：非住宅要評(píng)估，合同價(jià)不一定是評(píng)估價(jià)，評(píng)估核定多少就按照多少交稅，建議簽訂正式合同之前務(wù)必要提前征詢好目標(biāo)房屋的交易中心真實(shí)評(píng)估價(jià)，以免后期不必要的麻煩和糾紛。

出售方：

1、增值稅：差額部分5.65%/1.05

2、合同印花稅：核定價(jià)萬分之五

3、個(gè)人所得稅：所得額20%，公司產(chǎn)權(quán)房屋由公司財(cái)務(wù)跟稅務(wù)專管員溝通計(jì)算

4、土地增值稅：增值額*稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)*速算扣除系數(shù)

5、權(quán)證印花稅：5元

備注：

扣除合計(jì)：買入價(jià)格+買入交易手續(xù)費(fèi)+買入契稅+城建附加稅+本次印花稅+評(píng)估費(fèi)+折舊+房產(chǎn)稅

增值額：賣出-增值-扣除合計(jì)

增值率：增值額/扣除合計(jì)

土地增值稅=土地增值額×土地增值系數(shù)—可抵扣項(xiàng)目×可抵扣系數(shù)

可抵扣項(xiàng)目=上手價(jià)+上手契稅+營業(yè)稅及附加+折舊+房產(chǎn)稅

土地增值稅計(jì)算中可抵扣項(xiàng)目的折舊，按每年上手價(jià)的5%計(jì)算

土地增值額=本手價(jià)—可抵扣項(xiàng)目

增值率（N）=土地增值額/可抵扣項(xiàng)目×****

差額=本手價(jià)—上手價(jià)

所得額=本手價(jià)—個(gè)稅可抵扣項(xiàng)目

個(gè)別區(qū)域個(gè)人出售商業(yè)房，可能需要繳納房產(chǎn)稅（目前已知徐匯、黃浦）具體要具體咨詢。

購買方

1、契稅：核定價(jià)*3%

2、合同印花稅：核定價(jià)萬分之五

3、交易登記550元

4、配圖費(fèi)25元

若貸款，有抵押登記費(fèi)550元

其他國家新征收的，具體按照交易時(shí)政策再咨詢

交易流程：

一、定金

定金約定了初步的交易條件、簽約日期、付款方式等

二、簽約

1、根據(jù)定金約定日期簽約，簽約前的準(zhǔn)備工作

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)查：做全套，主要查詢房屋信息是否和產(chǎn)權(quán)證一致；重點(diǎn)看是否存

在債權(quán)債務(wù)、抵押、查封、租賃備案登記、備注等。

禁止交易的房屋：未取得產(chǎn)權(quán)證或者遺失的、司法查封的、回收土地的、土地

性質(zhì)為劃撥的、產(chǎn)權(quán)有爭議的、多個(gè)產(chǎn)權(quán)人不完全同意的。

（2）法務(wù)溝通好合同條款、付款條件及買賣雙方的具體時(shí)間。

（3）買賣案件的網(wǎng)上備案

2、雙方準(zhǔn)備的材料：

■公司產(chǎn)權(quán)出售需要準(zhǔn)備的材料：

1、房地產(chǎn)權(quán)證（原件）

2、上手購房合同（原件）

3、上手購房發(fā)票（原件）

4、上手契稅完稅憑證（原件）

5、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件/加蓋公章3份）

6、工商變更證明

7、法人代表身份證件（復(fù)印件/加蓋公章3份）

8、授權(quán)委托書（原件/3份）

9、受托人身份證原件

10、公章

11、法人章

12、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅繳納憑證

送件時(shí)另需：本次出售開給下家的全額發(fā)票

下家所需材料：

1、營業(yè)執(zhí)照

2、法人代表身份證

3、委托書

4、受托人委托書原價(jià)

5、公章

6、法人章

■買方要按揭貸款的，需提前查詢買方的貸款資質(zhì)，在簽約當(dāng)天約好銀行，簽訂貸款合同。

三、合同價(jià)評(píng)估已取消

買賣雙方同時(shí)到交易中心評(píng)估窗口，帶好買賣合同原件、房屋出售材料、購

買人身份證，雙方遞交材料簽字，評(píng)估報(bào)告一般正常 10天左右能出來。

四、核價(jià)審稅&過戶

材料準(zhǔn)備齊全到房屋所在地的交易中心送件（送件當(dāng)天必須提供出售給下

家的發(fā)票），送件完畢一般7個(gè)工作日會(huì)電話通知繳稅，稅收繳納完畢過戶，一

般提前一天下家要付完除尾款外的所有款項(xiàng)，過戶當(dāng)天出產(chǎn)證

五、交房

     雙方清點(diǎn)房屋，結(jié)清水電煤及物業(yè)管理費(fèi)，付清尾款，交付鑰匙門卡，如帶租約，做好該房屋的租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移工作。