歷年房屋竣工將推動(dòng)存量商品房面積擴(kuò)大，而當(dāng)前物業(yè)管理已逐漸成為新竣工物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，房屋竣工成為新增管理面積重要來源。2013年以來房屋年竣工面積維持10億平左右，考慮近年持續(xù)提升的商品房年開工面積及銷 售面積，竣工后續(xù)增長仍有支撐，帶動(dòng)物業(yè)管理面積持續(xù)增長。

據(jù)測(cè)算，2018年末僅存量住宅面積304.3億平*，高于物業(yè)管理規(guī)模210.6億平（含住宅、商業(yè)等），未配備物業(yè)服務(wù)的小區(qū)仍有獲取物業(yè)服務(wù)的可能性。同時(shí)除追求高品質(zhì)生活，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)也有助于業(yè)主實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值，2018年物業(yè)管理企業(yè)在管二手房價(jià)格較周邊社區(qū)高出8%。優(yōu)質(zhì)物管服務(wù) 促資產(chǎn)增值效果顯現(xiàn)，將有助于無物管物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)換及提升。

政策環(huán)境方面，2014年發(fā)改委發(fā)布《放開部分服務(wù)價(jià)格意見通知》，放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格管制，激發(fā)物業(yè)管理活力。2017年國務(wù)院取消一批行政許可事項(xiàng)，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定審批，后住建部跟進(jìn)取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級(jí)別劃分，不再以資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)條件，進(jìn)一步激發(fā)行業(yè)活力與自我調(diào)節(jié)能力。

經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入持續(xù)增加，2018年人均可支配 收入3.9萬元，2009-2018年年復(fù)合增長率9.6%。收入增長疊加消費(fèi)升級(jí)， 增值服務(wù)發(fā)展動(dòng)力十足。根據(jù)中指院 數(shù)據(jù)，2018年企業(yè)增值服務(wù)收入均值1.7億元，同比增長28%，2014- 2018年年復(fù)合增長率69.5%。物業(yè)管
理企業(yè)在增值服務(wù)中主要扮演信息提 供方或中介平臺(tái)角色，相關(guān)業(yè)務(wù)成本 可控，2018年彩生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)增值服務(wù)毛利率分別為96%、 66%、42%，明顯優(yōu)于其基礎(chǔ)物業(yè)服 務(wù)。毛利率優(yōu)勢(shì)決定增值服務(wù)的發(fā)展在推升行業(yè)空間天花板的同時(shí)亦成為 行業(yè)利潤的重要增長點(diǎn)。

我們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)未來規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)截至2030年管理面積達(dá)318.4億平、2018-2030年年復(fù)合增長率3.5%，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模達(dá)1.6萬億。具體假設(shè)及測(cè)算如下：
1）不考慮增值服務(wù)；2）保守估計(jì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格固定，2030年與2018年水平持平；3）假定住宅物業(yè)管理滲透率每年提升近1%，2030年為60%；4）保守假設(shè)管理面積中住宅物業(yè)占比保持不變，即2018-2030年新增在管住宅物業(yè)面積占比與2018年末一致。

行業(yè)格局：企業(yè)在管面積均值2014-2018年年復(fù)合增速達(dá)23.3%，市占率由19.5%升至38.9%；行業(yè)管理面積均值2014-2018年年復(fù)合增速33.1%，市占率由4.4%升至11.4%。集中度盡管有所提升，但當(dāng)前行業(yè)格局仍較為分散，排名靠前企業(yè)彩生活、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、市占率僅為1.7%、 0.9%、0.8%。

從參與者角度而言，物業(yè)管理公司 主要分為兩類：1）完全獨(dú)立或關(guān)聯(lián)房企 支持力度較小的相對(duì)獨(dú)立物業(yè)管理公司；2）關(guān)聯(lián)房企資源豐富的物業(yè)管理公司。 前者因可獲取關(guān)聯(lián)方資源較少，在專注 于化、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)亦積極探索增值服務(wù)等，如綠城服務(wù)、彩生活等； 后者依托關(guān)聯(lián)方資源，在管理面積獲取 上具備得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，如碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、保利物業(yè)等。