日本建筑中心（BCJ）于2024年末取得專利的混凝土中性化壽命預(yù)測法顯示，既有鋼筋混凝土（RC）建筑的物理實(shí)際壽命遠(yuǎn)超傳統(tǒng)認(rèn)知。該方法通過鉆取外壁等圓柱形樣本測定中性化深度，以分布上位5%的中性化速度系數(shù)為基準(zhǔn)，計(jì)算中性化前沿達(dá)到法定保護(hù)層厚度（30毫米）所需年數(shù)作為耐用年數(shù)。自2019年5月至2026年3月，該機(jī)構(gòu)已完成488棟建筑的評(píng)估，其中65.9%的剩余壽命超過100年。

評(píng)估還發(fā)現(xiàn)一個(gè)意外結(jié)果：采用砂漿施工外壁飾面的建筑中，80.3%的壽命可超百年。專家指出，昭和50年代前因施工精度較低，常涂抹20至30毫米砂漿找平；砂漿本身呈強(qiáng)堿性，客觀上抑制了混凝土中性化進(jìn)程。而此后直接涂裝涂料的工藝普及后，中性化抑制完全依賴涂料，導(dǎo)致部分后期建筑耐久性評(píng)價(jià)相對(duì)較低。

約一成建筑未能得出有效剩余壽命估值，主要原因?yàn)橹行曰褔?yán)重進(jìn)展、海砂未清洗導(dǎo)致氯離子過量、保護(hù)層厚度不足或存在豆板、加水等施工不良。但中性化到達(dá)鋼筋并不等于結(jié)構(gòu)報(bào)廢，鐵筋腐蝕需同時(shí)滿足水、氧氣供給條件。例如某90年教齡小學(xué)雖外壁中性化明顯，但混凝土含水率僅2%，鋼筋未銹蝕，經(jīng)提升外壁防水性后即可確認(rèn)可長期使用。

目前評(píng)估對(duì)象八成以上為公共設(shè)施，如橫濱市、澀谷區(qū)等地政府已將此評(píng)價(jià)納入長壽命化計(jì)劃。在民間領(lǐng)域，面對(duì)超百萬棟房齡40年以上的存量公寓，該評(píng)估正成為管理組合制定大修與抗震改造計(jì)劃的關(guān)鍵依據(jù)。有案例顯示，某35年房齡公寓因排水管漏水頻發(fā)且抗震槽需加固，資金鏈緊張，評(píng)估結(jié)果確認(rèn)其主體壽命超百年后，管理組同意將工程分期實(shí)施，成功實(shí)現(xiàn)無貸款修繕。

指出，單純以“建筑老化”為由推動(dòng)拆除缺乏科學(xué)依據(jù)。RC軀體具備長期存續(xù)的物理基礎(chǔ)，但水電暖通等設(shè)備壽命通常不足百年。現(xiàn)代辦公樓設(shè)備成本占比高達(dá)四至五成，更新具有經(jīng)濟(jì)合理性；而學(xué)校等低設(shè)備占比建筑則應(yīng)優(yōu)先維持使用。建筑是否翻新需綜合用途、經(jīng)濟(jì)性與設(shè)施狀態(tài)研判，而非僅憑房齡一刀切。

針對(duì)新建項(xiàng)目，專家呼吁設(shè)計(jì)階段即應(yīng)預(yù)留至少百年的維護(hù)與翻新彈性。早期公寓將給排水管直接埋入混凝土的做法導(dǎo)致后期更換成本極高，未來建筑需通過管線分離與靈活布局降低全生命周期維護(hù)費(fèi)用，避免陷入“非拆不可”的困境。