美國老年住宅與醫(yī)療健康地產(chǎn)投資信托基金多元化醫(yī)療信托（Diversified Healthcare Trust，下稱DHC）于2026年5月5日公布2026年第一季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。盡管營收未及市場(chǎng)預(yù)期，但核心運(yùn)營指標(biāo)的全面改善令市場(chǎng)信心大振——盤后股價(jià)應(yīng)聲上漲4.2%至8.17美元，創(chuàng)近52周新高。

季報(bào)顯示，DHC當(dāng)季營收為3.665億美元，較華爾街預(yù)期的3.879億美元低約5.5%。然而，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營資金（FFO）達(dá)3310萬美元，折合每股0.14美元，同比驟增131%，超越分析師共識(shí)預(yù)期；調(diào)整后息稅折舊攤銷前利潤（EBITDAre）為7400萬美元；合并凈營業(yè)利潤（NOI）同比增長(zhǎng)4.7%至7590萬美元。凈虧損為4330萬美元，折合每股虧損0.18美元，略超預(yù)期虧損0.15美元。穆迪（Moody's）在此期間將DHC信用評(píng)級(jí)上調(diào)至B3，進(jìn)一步夯實(shí)了市場(chǎng)信心。

老年住宅運(yùn)營組合利潤率環(huán)比擴(kuò)張160個(gè)基點(diǎn)

DHC業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分為老年住宅運(yùn)營組合（SHOP）、醫(yī)療辦公及生命科學(xué)樓宇兩大板塊，其中SHOP是本季Zui大亮點(diǎn)。SHOP同店NOI同比增長(zhǎng)13.5%至4430萬美元，同店出租率提升110個(gè)基點(diǎn)至82.4%，月均租金上漲5.9%至5613美元。尤為值得關(guān)注的是，SHOP NOI利潤率環(huán)比擴(kuò)張160個(gè)基點(diǎn)至14.9%，運(yùn)營效率持續(xù)提升。

這一躍升與DHC推進(jìn)旗下物業(yè)運(yùn)營商替換密切相關(guān)。首席執(zhí)行官克里斯托弗·比洛托（Christopher Bilotto）著重強(qiáng)調(diào)，將旗下物業(yè)從舊運(yùn)營商愛樂生活（AlerisLife）順利移交給新運(yùn)營商的進(jìn)程已取得階段性成果。目前，新運(yùn)營商辛塞里老年生活（Sinceri Senior Living）管理的物業(yè)貢獻(xiàn)了SHOP NOI的27.7%，德斯科維里老年生活（Discovery Senior Living）占比21.4%，運(yùn)營商多元化布局有效分散了集中度風(fēng)險(xiǎn)。地理上，佛羅里達(dá)州以17.7%的SHOP單元占比位居首位，德克薩斯州以8.8%緊隨其后。

醫(yī)療辦公及生命科學(xué)板塊同樣穩(wěn)?。和瓿鲎饴侍嵘?0個(gè)基點(diǎn)至95.3%，現(xiàn)金NOI同比增長(zhǎng)3.0%；本季新簽及續(xù)簽租約共覆蓋約15700平方米（約169000平方英尺），租金漲幅達(dá)12.0%，加權(quán)平均租約期限9.5年。新租約按照一般公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（GAAP）口徑租金漲幅更高達(dá)15.7%，租賃綜合成本與優(yōu)惠從上年同期每平方英尺69.96美元大幅降至29.79美元，折射出市場(chǎng)供需關(guān)系的持續(xù)改善。

債務(wù)杠桿改善，流動(dòng)性充裕支撐戰(zhàn)略騰挪

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，DHC的去杠桿進(jìn)程明顯提速。凈債務(wù)與年化調(diào)整后EBITDAre之比從上年同期的8.8倍降至7.8倍，利息覆蓋倍數(shù)從1.3倍提升至2.0倍。截至2026年3月31日，公司總流動(dòng)性為2.718億美元，其中包括1.5億美元未動(dòng)用的有擔(dān)保循環(huán)信貸額度及1.218億美元現(xiàn)金。無抵押不動(dòng)產(chǎn)組合價(jià)值40億美元，占總資產(chǎn)的63.9%，為未來資本運(yùn)作提供了充足彈性。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，DHC近期到期壓力較小，2027年前僅有少量?jī)敻读x務(wù)；首個(gè)重大到期節(jié)點(diǎn)在2028年，屆時(shí)將有6.39億美元到期，其中包括5億美元無擔(dān)保優(yōu)先債券。整體債務(wù)規(guī)模約240億美元，加權(quán)平均利率5.674%，加權(quán)平均到期年限7.6年。所有債券契約指標(biāo)均符合要求：無抵押資產(chǎn)與無擔(dān)保債務(wù)之比達(dá)254.2%，遠(yuǎn)高于150%的Zui低要求；集團(tuán)收入對(duì)債務(wù)償還的覆蓋倍數(shù)為1.76倍，高于1.5倍的下限。

全年指引維持不變，戰(zhàn)略聚焦運(yùn)營提質(zhì)

DHC維持2026年全年業(yè)績(jī)指引：預(yù)計(jì)SHOP NOI為1.75億至1.85億美元，中值對(duì)應(yīng)同比增幅約29%；合并總NOI為2.97億至3.13億美元；標(biāo)準(zhǔn)化FFO為1.25億至1.40億美元，折合每股0.52至0.58美元。管理層預(yù)計(jì)同店SHOP出租率全年同比提升約300個(gè)基點(diǎn)，收入增長(zhǎng)約8%，運(yùn)營成本漲幅控制在5.7%以內(nèi)。

戰(zhàn)略層面，DHC在一季度內(nèi)賣出13處NOI為負(fù)的SHOP物業(yè)，合計(jì)套現(xiàn)2300萬美元，以出清拖累項(xiàng)、提升整體組合質(zhì)量；進(jìn)入二季度后，又斥資1450萬美元買入兩處此前以融資租賃形式持有的SHOP地塊，強(qiáng)化了直接運(yùn)營控制權(quán)并消除了租賃負(fù)債。管理層明確表示，上述交易之外不再預(yù)設(shè)額外并購或出售計(jì)劃，體現(xiàn)出審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。

當(dāng)前，DHC持有285處物業(yè)，分布于美國33個(gè)州及華盛頓特區(qū)，組合總值62億美元。過去一年公司股價(jià)累計(jì)上漲約182%，逼近52周高點(diǎn)，市場(chǎng)正在為其轉(zhuǎn)型路徑逐步定價(jià)。值得注意的是，7.8倍的杠桿率在同類房地產(chǎn)投資信托中仍屬偏高，后續(xù)能否在持續(xù)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)保持物業(yè)更新投入，是決定運(yùn)營動(dòng)能能否延續(xù)的關(guān)鍵。對(duì)于布局醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)而言，DHC的運(yùn)營商替換策略與組合瘦身路徑具有一定參考價(jià)值——?jiǎng)冸x負(fù)NOI資產(chǎn)、引入專業(yè)運(yùn)營商、以穩(wěn)定出租率換取利潤率修復(fù)，或許正是當(dāng)前醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)存量?jī)?yōu)化的可行路徑之一。