過去的4年，是中國“博傻”投機盛行的4年。2008年，美國的金融危機使中國的股市和房市差點回歸了理性，但好賭的國人很快好了傷疤忘了痛，在2009年重新開始沖鋒陷陣。今年北京房地產(chǎn)價格猛漲，幾乎到了瘋狂的程度。

我認為今年北京房價飛漲主要有以下原因：一是因為因為大量的投機需求，使北京的房地產(chǎn)泡沫越吹越大。二是因為城市化、工業(yè)化造成的城市人口持續(xù)增加。三是因為政府對土地的過分管制。四是因為很多在未來幾年準備買房結(jié)婚的人看到上半年房價大幅上漲了，擔心在未來還會這么快上漲，所以提前“非理性”買房。房價本來是不會漲得這么快的，正是因為大量的這種人提前買房才造成了市場提前供不應(yīng)求，所以房價提前漲了。而如果這些人不提前買房，房價是不會這么漲的。

任何商品在供不應(yīng)求的前提下都會漲價，在供過于求的前提下都會跌價。房價上漲Zui關(guān)鍵的原因，同樣是因為房屋買賣市場供不應(yīng)求引起的。但中國房地產(chǎn)的供不應(yīng)求包括“真的供不應(yīng)求”和“假的供不應(yīng)求”兩部分?！罢娴墓┎粦?yīng)求”即沒有房子住的人太多，買房是為了自己和家人??；“假的供不應(yīng)求”即買房是為了將來賣更好的價錢，完全是為了投機而不是為了自己住。但不管是真的還是假的“供不應(yīng)求”，只要是供不應(yīng)求就會漲價，但如果造成“假的供不應(yīng)求”的需求太多就會形成泡沫，泡沫的無限膨脹就一定會破滅。

    那北京房地產(chǎn)的泡沫到底有多大呢？

    看房地產(chǎn)的泡沫程度可以看兩項指標，一是空置率，二是“租售比”（指月租金與房價的比值）?？罩寐试礁吲菽酱螅白馐郾取痹叫∨菽酱?。雖然北京很多地方房屋的空置率很高，但從全市來看空置率是難以統(tǒng)計的。從理論上說，“租售比”更能夠比較客觀地反映出房地產(chǎn)市場的供求狀況。因為租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求。當一個城市的房產(chǎn)價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長甚至下降時，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高或嚴重的投機行為。

    北京的房地產(chǎn)是全世界一大怪胎，因為其他商品在同一地區(qū)同一時間要么是供不應(yīng)求，要么是供過于求。而當前北京的房地產(chǎn)怪就怪在既“供不應(yīng)求”，又“供過于求”。為什么這么說呢？因為北京的房地產(chǎn)在即將過去的一年里在買賣市場上是“供不應(yīng)求”的，因為價格一路走高。而在租賃市場上是越來越“供過于求”了，因為“租售比”越來越低。

    如果完全沒有泡沫，貸款買房的利息應(yīng)接近于租房的租金，租金越低就是泡沫越嚴重。以北京為例，買一套100萬的房子（不管地段，只算買價）的年利息為53100元，因為現(xiàn)行銀行貸款年利率為5.31％，加上評估費和其他費用就在6萬元左右。而在北京租一套市值100萬元房子的年租金在36000元左右，如果年租金高于4萬元的話，那房子現(xiàn)在的市值就一定超過100萬元了。也就是說，在北京租一套房子的租金只相當于買一套同樣的房子應(yīng)付貸款利息的60%左右，這還不包括房子的折舊。買房子出租不但不能賺錢，而且要倒貼40%左右的利息。那為什么還有人在不斷買房出租呢？因為他看到即將過去的一年房價一直在漲，以為還要繼續(xù)上漲的，所以虧了利息沒關(guān)系，靠將來從漲價中補回來。

    但這些投機者并沒有想到，房租太低（是相對于買房利息來比較的）的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了，并不是房主慈悲為懷故意少收租金，也就是說房子（按當前價格）相對于當?shù)氐恼鎸嵭枨髞碚f真的嚴重“供過于求”了。

    如果按照完全理性的消費觀，根據(jù)租金和利息的比較，可以得出如下結(jié)論：北京的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在有40％左右，因為租金約等于買房利息的60%。但考慮到中國的國情，中國人大部分不會投資理財，并且很多人總認為只有住上自己買的房子才安全，這種國情會使北京的房地產(chǎn)泡沫有一半左右不會破滅。所以我認為按照今天的房價，北京的房地產(chǎn)泡沫有20％左右會破滅?？紤]到不能地段的其他因素，北京目前的房地產(chǎn)價格在2010年內(nèi)將下跌10％－30％，但也不排除有一些特殊地段的房子因為遇到新的利好機會而繼續(xù)漲價，還會有一些核心商圈的房子因為商圈無形資產(chǎn)的積累而繼續(xù)漲價，但這種情況將是少有的。比方說，某一個地段的房子現(xiàn)在是交通不便的，但不久后這個地方準備修建地鐵站，或者修建了新的道路，這些利好機會都會使房價上漲。當然，如果參與“博傻”的人持續(xù)增加并且不顧死活，北京房地產(chǎn)泡沫破滅的時間也有可能推遲到2011年，但無論如何，這個巨大的泡沫是一定會破的。

    目前，在北京西三環(huán)附近的萬柳租一套價值300萬元的住房月租金為8000元左右，在回龍觀租一套價值100萬元的住房月租金為2500元左右，“租售比”幾乎都在1：375-400之間。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比為1：200。由此也可看到北京的房地產(chǎn)泡沫非常嚴重。

    房價下跌的Zui大受益者將是在大跌前就把房子盡快賣出的人和在大跌后才購房的人，Zui大的受害者將是房產(chǎn)中介公司和Zui近還在買房并且在大跌前沒有賣出的人。同樣的道理可以分析中國其他城市房價的變動趨勢。

                                                    2009年12月18日